Locação entre Shopping Center e Lojista – Considerações Jurídicas

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O lojista de shopping center assume pesados encargos para exercer sua atividade empresarial, como aluguel, condomínio, taxa de ocupação, fundo de promoção, gatilhos, luvas, CDU (Contrato de Direito de Uso). etc. Além disso, como qualquer empresário brasileiro, é onerado com a pesada carga tributária e folha de pagamento.

Embora o contrato seja livremente pactuado, os lojistas costumam não se conformar com cobranças que consideram abusivas, como o 13º aluguel (aluguel em dobro em dezembro), como imposição para a assinatura ou renovação do contrato e o custo de condomínio e aluguel, reajustados pelo IGP (índice que não representa a variação registrada no varejo).

A insatisfação ou endividamento do lojista, geralmente, dão ensejo a ações judiciais, como ação revisional de aluguel, ação renovatória, prestação de contas etc. Por outro lado, há, a ainda, as ações promovidas pelo shopping contra o lojista, como as ações de despejo e cobrança.

A relação contratual entre os lojistas e empreendedores de shopping center submete-se à Lei nº. 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato. O artigo 54 da referida lei preconiza a prevalência das condições livremente pactuadas em contratos dessa sorte. Transcreve-se:

“Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei”.

Como se vê, a lei autoriza que as partes (lojistas e empreendedores) elaborem contrato com “condições livremente pactuadas”. Portanto, o lojista deve analisar as cláusulas contratuais, minuciosamente, de preferência, contando com assessoria jurídica habituada com análise de contratos.

Embora o contrato seja livremente pactuado, os lojistas costumam não se conformarem com cobranças consideradas abusivas, como o 13º aluguel (aluguel em dobro em dezembro), imposição para a assinatura ou renovação do contrato e o custo de condomínio e aluguel, reajustados pelo IGP (índice que não representa a variação registrada no varejo) etc.

Contudo, sempre que se falar em abusividade, deve-se perguntar: O que é abusivo? A resposta sempre será subjetiva. Logo, dependerá de interpretação de um juiz de direito, não sendo possível prever o resultado da ação judicial. O acordo entre as partes seria o melhor caminho, o que nem sempre ocorre.

Em suma, o juiz pode decidir em favor do lojista, determinando a retirada das cobranças que considerar abusivas, ou, fundamentar que o contrato deve ser respeitado, pois foi “livremente pactuado”, conforme a lei já mencionada.

Por outro lado, os lojistas não possuem muitas informações quanto aos investimentos e despesas dos shopping centers, tendo a sensação de desconhecer o que estão pagando, o que gera grande insatisfação.

Para tais casos, utiliza-se a ação de prestação de contas, a fim de obrigar o shopping a apresentar tais informações.

Como já mencionado, a locação de shopping center envolve preceitos do direito empresarial, bem como o direito imobiliário, por tratar, necessariamente, da Lei do Inquilinato, o que demanda uma assessoria jurídica habituada com a matéria.

Em suma, exige-se a análise minuciosa das cláusulas contratuais, bem como a viabilidade de ações, como: revisional, despejo, cobrança, ação renovatória e prestação de contas.

Adriano Martins Pinheiro é advogado, pós-graduado em direito empresarial, pós-graduando em Direito Imobiliário, com curso de extensão em Contratos pela FGV / (11) 2478-0590 | Whatsapp (11) 99999-7566 | pinheiro@advocaciapinheiro.com

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