Você pode não ser o proprietário de seu imóvel. Entenda a lei!

Os mais leigos pensam que um simples contrato de compra e venda, reconhecido no Cartório de Notas, os tornam proprietário do imóvel. Mas, não é verdade!

Você pode ter contrato assinado e com reconhecimento de firma, mas, não será o dono, se o negócio não estiver registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Infelizmente, é uma informação que falta a um grande número de brasileiros. Em razão disso, inúmeras pessoas perdem seus imóveis.

O que diz a lei?

O artigo 1.227, do Código Civil é muito claro ao determinar que:

“Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos” (…).

O mais importante é enfatizar a expressão: “só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis“. É dizer, se comprou, mas não registrou no RI (Cartório de Registro de Imóveis), não é dono, por mais surpreendente que possa ser para a maioria das pessoas.

Qual a implicação prática?

Os escritórios de advocacia recebem, diariamente, pessoas que foram surpreendidas com um mandado de reintegração de posse do imóvel, sem fazer ideia do que se tratava. É possível notar que a pessoa fica indignada, apavorada e perplexa, com o mandado de desocupação do imóvel.

Isso ocorre pelo fato de que, a pessoa que adquiriu o imóvel e não registrou no RI, não fica sabendo da penhora que foi realizada do imóvel, pois não recebe qualquer notificação. Assim, ocorre a penhora no RI e, posteriormente, o imóvel é arrematado em leilão (hasta pública). Assim, o morador/comprador toma conhecimento da ação, apenas, no momento em que recebe o mandado de reintegração de posse, pois quem arrematou o imóvel no leilão passa a ser o dono.

Por que isso ocorre?

Imagine a propriedade de um veículo. Sabe-se que, o proprietário do veículo tem um documento que comprova sua propriedade (CRV – Certificado de Registro de Veículos), emitido pelo Detran.

Pois bem! Se as pessoas compreendessem que o imóvel deve receber os mesmos cuidados da compra e venda do veículo, tudo seria mais fácil.

Por exemplo, se você vender seu veículo e não comunicar a venda no Detran, você continuará responsável pelo pagamento de IPVA, multas etc., não é mesmo? Isso porque, o Detran não faz ideia de você vendeu o veículo. Logo, para o órgão, você ainda é o dono. É necessário realizar a “comunicação de venda”. Não basta haver um contrato de compra e venda, com reconhecimento de firma. É necessário alterar o CRV do veículo.

Da mesma forma, se o RI (Cartório de Registro de Imóveis), responsável por registrar a propriedade dos imóveis, não receber a comunicação, chamada de averbação da compra e venda, continuará tendo como o proprietário, o vendedor (“antigo dono”). Assim, este pode vender o imóvel ou, ainda, receber penhora em razão de dívidas cobradas judicialmente, como ações trabalhistas, execução fiscal etc.

Se o antigo dono (pessoa que vendeu o imóvel) sofrer cobranças judiciais, o imóvel poderá ser penhorado para pagamento dos credores, haja vista que o nome dele (vendedor), ainda consta, como proprietário, por falta da averbação.

Conclusão

Ao comprar um imóvel, proceda a averbação da compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis, imediatamente. Lembre-se, também que, segundo a lei (art. 1.277, CC), “só é dono quem registra“.

Aliás, ao comprar o imóvel, verifique se o nome do vendedor consta na matrícula do imóvel como vendedor, para não sofrer o risco de comprar de que não é, verdadeiramente, o proprietário. Por fim, outra dica, retire a certidão de propriedade (matrícula atualizada) no Registro de Imóveis. Não aceite documentos antigos, pois a realidade pode ter sofrido alterações.

Adriano Martins Pinheiro é advogado em São Paulo, articulista e palestrante

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