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I – A COBRANÇA DE LUVAS É PERMITIDA SOMENTE NO INÍCIO DA LOCAÇÃO
Este texto tem por objetivo esclarecer as dúvidas, atinentes à cobrança de “luvas” no contrato de locação comercial. Para uma boa compreensão do tema, é indispensável que se faça a distinção entre o “contrato inicial de locação” (primeiro contrato de locação) e o contrato de renovação da locação (quando a locação é renovada).
Em simples palavras, há a interpretação no sentido de que, a cobrança de luvas é permitida no primeiro contrato de locação (contrato inicial), mas é proibida no momento da renovação da locação. Em outras palavras, é ilícita a cobrança de luvas, como forma de condição para renovar o contrato de locação.
Para que não reste dúvida, vale lembrar do enunciado 9º, do Centro de Estudos e Debates (CEDE) do extinto Segundo Tribunal de Alçada Civil de SP, verbis:
“A Lei 8.245/91 não proíbe a cobrança de luvas no contrato inicial da locação comercial”.
O jurista GILDO DOS SANTOS lecionou que:
“Com a vigente Lei do Inquilinato, não há mais vedação quanto à exigência de luvas, tratando-se do contrato inicial. A proibição existe no caso de renovação do ajuste”.
II – A COBRANÇA DE LUVAS É PROIBIDA NA RENOVAÇÃO DA LOCAÇÃO
Para que não reste dúvidas, acerca da proibição de cobrança de luvas na renovação da locação é necessário considerar, ao menos, os artigos 45 e 51, da Lei do Inquilinato (Lei nº. 8.245/1991).
O artigo 51, da Lei do Inquilinato garante ao locatário de contrato comercial o chamado “direito à renovação”, desde que sejam cumpridos alguns requisitos (requisitos para ação renovatória). Conveniente transcrever um trecho do artigo:
“Art. 51 – Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo” (…).
Como se vê, o direito à renovação é uma determinação legal, havendo necessidade, apenas, que se cumpram alguns requisitos.
Contudo, apesar do direito à renovação, alguns locadores (proprietários do imóvel comercial) costumavam – ou costumam – exigir as chamadas “luvas”, para renovar a locação. Assim, ou o locatário paga as luvas, ou não consegue renovar o contrato de locação.
A exigência de pagamento de luvas para renovação é ilícita. Para restar claro, basta analisar o artigo 45, da mencionada Lei do Inquilinato:
“Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto“.
Note-se que, de acordo com o artigo 45 supratranscrito, são nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que imponham obrigações pecuniárias para a renovação do contrato de locação. Conclui-se, portanto, que se houver tal cláusula no contrato será considerada nula.
Como se vê, o referido artigo 45 trata, especificamente, da proibição de cobrança no momento da renovação, sendo possível concluir que não proíbe a cobrança de luva no início do contrato de locação. Tal permissão colaborar para onerar, ainda mais, o lojista.
III – CONCLUSÃO
Infelizmente, além das luvas, o lojista de shopping center assume pesados encargos para exercer sua atividade empresarial, como aluguel, condomínio, taxa de ocupação, fundo de promoção, CDU (Contrato de Direito de Uso), royalties (quando franqueado) etc. Além disso, como qualquer empresário brasileiro, é onerado, também, com a pesada carga tributária e a folha de pagamento.
A cobrança de luvas, por vezes, impede que o empresário-locatário renove a locação. Portanto, tal cobrança é passível de ação judicial, para que se declare a nulidade.
Ser empreendedor no Brasil exige extrema perseverança, uma vez que, diante de tantas adversidades e incongruências, o desânimo e o desespero podem criar um efeito paralisante.
Adriano Martins Pinheiro é advogado, pós-graduado em direito empresarial, com cursos de extensão em contratos pela FGV, articulista e palestrante.
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