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Dia: 9 de Setembro, 2019

  • Usucapião: Análise dos principais requisitos | Propriedade

    Usucapião: Análise dos principais requisitos | Propriedade

    USUCAPIÃO | PROPRIEDADE | REQUISITOS

    A usucapião é um modo de aquisição originária da propriedade que decorre da posse prolongada no tempo. Além disso, é um modo de perda da propriedade, uma vez que, para que alguém a adquira, é necessário que outro a perca.

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    Acerca da usucapião, Sílvio de Salvo Venosa leciona:

    (…) “a posse prolongada da coisa pode conduzir à aquisição da propriedade, se presentes determinados requisitos estabelecidos em lei. Em termos mais concretos, denomina-se usucapião o modo de aquisição da propriedade, mediante a posse suficientemente prolongada, sob determinadas condições” (VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil. Direitos reais, 11ª ed., ed. Saraiva: São Paulo,2011, p. 207).

    Para a configuração da usucapião são necessários os seguintes requisitos: a) coisa hábil; b) posse e; c) decurso do tempo. A posse é fundamental, mas, para gerar a usucapião, deve ser mansa e pacífica, contínua e com animus domini.

    Vídeo explicativo (clique aqui)

    Portanto, a posse deve ser exercida sem qualquer oposição de quem tenha legítimo interesse, sem interrupção e com ânimo de dono.

    De acordo com a legislação brasileira, a usucapião pode ser dividida em:

    a) usucapião extraordinária (art. 1.238, do CC): tem como requisitos a posse ininterrupta de 15 (quinze) anos, exercida de forma mansa e pacífica com ânimo de dono, que poderá ser reduzida para 10 (dez) anos nos casos em que o possuidor estabelecer no imóvel a sua moradia habitual ou nele tiver realizado obras e serviços de caráter produtivo (art. 1238, parágrafo único, do CC);

    b) usucapião ordinária (art. 1.242, do CC): tem como requisitos a posse contínua, exercida de forma mansa e pacífica pelo prazo de 10 (dez) anos, o justo título e a boa-fé, reduzindo esse prazo pela metade no caso de o imóvel “ter sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante em cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico” (art. 1.242, parágrafo único, do CC);

    c) usucapião especial rural (também denominada pro labore art. 1.239, do CC): tem como requisitos a posse como sua por 5 (cinco) anos ininterruptos e sem oposição, de área rural não superior a cinquenta hectares, desde que já não seja possuidor de qualquer outro imóvel, seja este rural ou urbano. Ainda apresenta como requisito o dever de tornar a terra produtiva porseu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia;

    d) usucapião especial urbana (também denominado de pro misero ou pró-moradia art. 1.240, do CC): tem como requisitos a posse sem oposição de área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados por 5 (cinco) anos ininterruptos, utilizando-a como moradia sua ou de sua família, sendo vedada a posse de qualquer outro imóvel;

    f) usucapião familiar (art. 1.240-A, do CC): usucapião da propriedade dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar àquele que exercer, por 2 anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250 metros quadrados, utilizando-o para sua moradia ou de sua família e desde que não sejaproprietário de outro imóvel urbano ou rural.

    Justo título

    Sobre a definição de justo título, conveniente transcrever as lições abaixo:

    “O conceito de justo título leva em consideração a faculdade abstrata de transferir a propriedade, e é nesse sentido que se diz justo qualquer fato jurídico que tenha o poder em tese de efetuar a transmissão, embora na hipótese lhe faltem os requisitos para realizá-la.” (RIBEIRO, Benedito Silvério. Tratado de Usucapião, volume 2, Editora Saraiva, 8ª edição,2012, p.860/861).

    “Tem-se referido que o título justo deve revestir-se das formalidades externas e estar transcrito no registro imobiliário. Mas não nos parece se possa levar ao extremo a exigência, pois que se destina o instituto do usucapião precisamente a consolidar tractu temporis a aquisição fundada em título que apenas em tese era hábil a gerar a aquisição. A conceituação do justo título leva, pois, em consideração a faculdade abstrata de transferir a propriedade, e é neste sentido que se diz justo qualquer fato jurídico que tenha o poder em tese de efetuar a transmissão, embora na hipótese lhe faltem os requisitos para realizá-la” (Instituições de Direito Civil, vol. IV, 14a ed., Ed. Forense, p. 104).

    Registro imobiliário

    A sentença de usucapião é título hábil para o registro imobiliário da propriedade, conforme o quanto disposto no artigo 1.241, parágrafo único, do Código Civil, o qual conferirá publicidade à aquisição imobiliária e inaugurará nova cadeia dominial, possibilitando ao usucapiente dispor do imóvel e ao adquirente registrar seu título derivado, preservando a nova continuidade registrária.

    O jurista Francisco Eduardo Loureiro comenta que, dada à natureza originária da aquisição, o título inaugura nova cadeia dominial, de forma que “a melhor técnica é a da abertura de nova matrícula para o imóvel usucapiendo, marcando sua desvinculação com o registro anterior, encerrando, ou averbando o desfalque parcial na matrícula ou transcrição de origem” (Código Civil Comentado, Doutrina e Jurisprudência, Coordenador Ministro CezarPeluso, Ed. Manole, 2007, p. 1074).

    Em razão disso, a sentença que declara a usucapião deve conter a descrição do imóvel, de acordo com o artigo 176, II, 3 e 4, da Lei n° 6.015/73, para abertura da nova matrícula.

    Adriano Martins Pinheiro, advogado, escritor e palestrante, com escritório sediado em Portugal e filial em São Paulo, Capital.

  • A recusa da escritura definitiva do imóvel e a adjudicação compulsória

    A recusa da escritura definitiva do imóvel e a adjudicação compulsória

    Recusa da escritura definitiva | Imóvel | Adjudicação Compulsória

    Mesmo após a quitação do imóvel, há vendedores que se recusam a outorgar a escritura definitiva, obrigando o comprador a buscar o Poder Judiciário.

    Nos casos em que o comprador possui o contrato de compromisso de compra e venda, a comprovação da quitação, além de outros requisitos vistos adiante, é possível conseguir a escritura definitiva por decisão judicial.

    A ação para tais casos é a “adjudicação compulsória”, que, em simples palavras, é utilizada pelo comprador (chamado de “compromissário” ou “promitente” comprador), objetivando o suprimento judicial da outorga da escritura, por meio de sentença constitutiva.

    O jurista Ricardo Arcoverde Credie define a Adjudicação Compulsória como:

    A ação pessoal que pertine ao com promissário comprador, ou ao cessionário de seus direitos à aquisição, ajuizada com relação ao titular do domínio do imóvel – (que tenha prometido vendê-lo através de contrato de compromisso de venda e compra e se omitiu quanto à escritura definitiva) – tendente ao suprimento judicial desta outorga, mediante sentença constitutiva com a mesma eficácia do ato não praticado (Adjudicação compulsória, 7. ed. São Paulo, Malheiros,1997).

    O fundamento legal da ação encontra-se nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil:

    “Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

    Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

    Além do Código Civil, a adjudicação compulsória encontra amparo nos artigos 15, 16 e 17, do Decreto-Lei nº 58/67 e artigos 466-A, 466-B e 466 C do Código de Processo Civil.

    Para obter sucesso na ação de adjudicação compulsória, deve o interessado comprovar três requisitos: a) domínio do vendedor; b) contrato de compromisso de compra e venda, com cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade e; c) quitação do preço.

    Enfatize-que, o compromisso de compra e venda deve possuir cláusula prevendo a irrevogabilidade e a irretratabilidade e proibindo o arrependimento do negócio jurídico, conforme exige o art. 1.417 do Código Civil supratranscrito.

    Registre-se que, o registro da promessa de compra e venda não é necessário para o exercício da adjudicação compulsória, como deixou assentado na Súmula 239, do STJ:

    “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”

    O direito à obtenção da escritura de imóvel comprado e quitado é imprescritível, conforme se extrai do julgamento do STJ, que se transcreve abaixo:

    “1. Tratando-se de direito potestativo, sujeito a prazo decadencial, para cujo exercício a lei não previu prazo especial, prevalece a regra geral da inesgotabilidade ou da perpetuidade, segundo a qual os direitos não se extinguem pelo não uso. Assim, à míngua de previsão legal, o pedido de adjudicação compulsória, quando preenchidos os requisitos da medida, poderá ser realizado a qualquer tempo. 2. Recurso especial provido. (REsp 1216568/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTATURMA, julgado em 03/09/2015, DJe 29/09/2015).

    Por fim, vale salientar que, a sentença não garante a transferência automática do domínio, uma vez que, o ingresso do título judicial no Registro Imobiliário está sujeito ao crivo do respectivo Oficial, no que pertine aos requisitos que regem o sistema, como a presença de elementos mínimos para se determinar a situação do imóvel (especialidade objetiva).

    Adriano Martins Pinheiro é advogado, pós-graduado em direito imobiliário, com cursos de extensão em contratos pela FGV, tendo escritório em Porto, Portugal e em São Paulo/SP.