{"id":3776,"date":"2018-01-23T19:56:23","date_gmt":"2018-01-23T22:56:23","guid":{"rendered":"http:\/\/advocaciapinheiro.adv.br\/?p=3776"},"modified":"2018-12-06T19:54:43","modified_gmt":"2018-12-06T19:54:43","slug":"cdhu-contrato-de-gaveta-escritura-definitiva","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/advocaciapinheiro.com\/en\/cdhu-contrato-de-gaveta-escritura-definitiva\/","title":{"rendered":"CDHU ter\u00e1 que outorgar escritura definitiva a contrato de gaveta"},"content":{"rendered":"

Advocacia Pinheiro | (11) 2478-0590 | Whatsapp (11) 99999-7566 | pinheiro@advocaciapinheiro.com<\/strong><\/p>\n

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Um morador que adquiriu sua casa em um conjunto habitacional, por meio de contrato de gaveta, ajuizou a\u00e7\u00e3o contra a Companhia de Desenvolvimento de S\u00e3o Paulo (CDHU), requerendo que a referida companhia promovesse a outorga da escritura definitiva em seu favor, tendo em vista que ele – requerente – havia quitado o financiamento<\/strong>.<\/p>\n

Em resumo, o requerente (morador) pediu na a\u00e7\u00e3o a transfer\u00eancia do financiamento celebrado entre a CDHU e os mutu\u00e1rios e, ainda, a emiss\u00e3o de escritura definitiva diretamente ao seu nome.<\/p>\n

O im\u00f3vel foi adquirido por contrato de promessa de compra e venda, sem que a CDHU tivesse autoriza\u00e7\u00e3o a cess\u00e3o\/transfer\u00eancia ou, at\u00e9 mesmo, tivesse ci\u00eancia do neg\u00f3cio.<\/p>\n

Antes do contrato do requerente, o im\u00f3vel j\u00e1 havia sido negociado duas vezes, por meio de “cess\u00f5es de direitos”, instrumentalizados por contratos de gaveta. A primeira cess\u00e3o ocorreu em 1993, sendo que o requerente da a\u00e7\u00e3o adquiriu o im\u00f3vel em 2012.<\/p>\n

Ao se defender, a CDHU alegou que celebrou contrato de promessa de compra e venda com os mutu\u00e1rios originais em 1983, e que, n\u00e3o autorizou ou concordou com a cess\u00e3o de direitos, realizada pelo contrato de gaveta. Logo, n\u00e3o poderia ela (CDHU) ser vinculada no processo judicial.<\/p>\n

A contesta\u00e7\u00e3o da CDHU fundamentou-se no artigo 1\u00ba, da Lei n\u00ba 8.004\/1990, que disp\u00f5e sobre transfer\u00eancia de financiamento no \u00e2mbito do Sistema Financeiro da Habita\u00e7\u00e3o. Conveniente transcrever o artigo abaixo:<\/p>\n

\n

“Art. 1\u00ba O mutu\u00e1rio do Sistema Financeiro da Habita\u00e7\u00e3o (SFH) pode transferir a terceiros os direitos e obriga\u00e7\u00f5es decorrentes do respectivo contrato, observado o disposto nesta lei.<\/em><\/p>\n

Par\u00e1grafo \u00fanico. A formaliza\u00e7\u00e3o de venda, promessa de venda, cess\u00e3o ou promessa de cess\u00e3o relativa a im\u00f3vel gravado em favor de institui\u00e7\u00e3o financiadora do SFH dar-se-\u00e1 em ato concomitante \u00e0 transfer\u00eancia do financiamento respectivo, com a interveni\u00eancia obrigat\u00f3ria da institui\u00e7\u00e3o financiadora<\/span><\/strong>, mediante a assun\u00e7\u00e3o, pelo novo mutu\u00e1rio, do saldo devedor cont\u00e1bil da opera\u00e7\u00e3o, observados os requisitos legais e regulamentares para o financiamento da casa pr\u00f3pria, vigentes no momento da transfer\u00eancia, ressalvadas as situa\u00e7\u00f5es especiais previstas nos artigos 2\u00ba e 3\u00ba desta lei.<\/em><\/p>\n

Par\u00e1grafo \u00fanico. A formaliza\u00e7\u00e3o de venda, promessa de venda, cess\u00e3o ou promessa de cess\u00e3o relativas a im\u00f3vel financiado atrav\u00e9s do SFH dar-se-\u00e1 em ato concomitante \u00e0 transfer\u00eancia do financiamento respectivo, com a interveni\u00eancia obrigat\u00f3ria da institui\u00e7\u00e3o financiadora<\/strong><\/span>. (Reda\u00e7\u00e3o dada pela Lei n\u00ba 10.150, de 2000).”<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n

Al\u00e9m da norma acima, a contesta\u00e7\u00e3o lembrou que a transfer\u00eancia dos contratos de financiamento firmados com a CDHU \u00e9 disciplinada pela Lei Estadual n\u00ba 12.276\/2006, regulamentada pelo Decreto n\u00ba 51.241\/2006. A referida lei disp\u00f5e sobre a aliena\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis financiados pela CDHU, no curso do contrato de financiamento.<\/p>\n

A defesa da CDHU alegou, tamb\u00e9m, que, embora tenha havido acordo entre a mutu\u00e1ria origin\u00e1ria e terceiros, uma vez que n\u00e3o foi providenciada a devida transfer\u00eancia do financiamento, os pagamentos efetuados foram feitos em nome da mutu\u00e1ria origin\u00e1ria. Assim, uma vez quitado \u2013 e consequentemente extinto \u2013 o contrato de financiamento, n\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel qualquer transfer\u00eancia de titularidade do contrato adimplido.<\/p>\n

Colacionou-se, como jurisprud\u00eancia, a decis\u00e3o do Superior Tribunal de Justi\u00e7a:<\/p>\n

\n

“(…) 2. A Lei n\u00ba 10.150\/2000 alterou os crit\u00e9rios para a formaliza\u00e7\u00e3o da transfer\u00eancia de financiamentos celebrados no \u00e2mbito do SFH. Isto n\u00e3o significa, entretanto, que tenha reconhecido v\u00e1lidas, de modo incondicionado e imediato, todas as sub-roga\u00e7\u00f5es ocorridas sem a expressa concord\u00e2ncia da mutuante. O mencionado diploma legal \u00e9 claro no seu art. 20, caput, vejamos: \u2018As transfer\u00eancias no \u00e2mbito do SFH, \u00e0 exce\u00e7\u00e3o daquelas que envolvam contratos enquadrados nos planos de reajustamento definidos pela Lei n\u00ba 8.692, de 28 de julho de 1993, que tenham sido celebrados entre o mutu\u00e1rio e o adquirente at\u00e9 25 de outubro de 1996, sem a interveni\u00eancia da institui\u00e7\u00e3o financiadora, poder\u00e3o ser regularizados nos termos desta Lei\u2019. N\u00e3o se extrai do teor da norma legal em comento a dispensa da concord\u00e2ncia da institui\u00e7\u00e3o financeira para a transfer\u00eancia do contrato de m\u00fatuo. A lei apenas d\u00e1 ao adquirente do im\u00f3vel financiado, que obteve a cess\u00e3o do financiamento sem o consentimento da mutuante, a oportunidade de regularizar sua situa\u00e7\u00e3o, o que deve ser realizado segundo os termos ali dispostos. 3. A recorrida, em momento algum, logrou comprovar que procedeu \u00e0 regulariza\u00e7\u00e3o da transfer\u00eancia tal como exigido no citado dispositivo legal. Dessarte, enquanto n\u00e3o demonstrada cabalmente a regulariza\u00e7\u00e3o da transfer\u00eancia do contrato de m\u00fatuo, consoante os termos da Lei n\u00ba 10.150\/2000, imposs\u00edvel atribuir ao cession\u00e1rio do financiamento legitimidade para postular eventuais revis\u00f5es das cl\u00e1usulas contratuais.\u201d (STJ \u2013 RESP 653155\/PR (200400580889) \u2013 Relator: Min. Jos\u00e9 Delgado \u2013 j. 17\/02\/2005 \u2013 v.u.) .<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n

Para a CDHU, se fosse admitido a CDHU outorgar contrato definitivo – com for\u00e7a de escritura p\u00fablica – em nome de qualquer pessoa que apresentasse um contrato de cess\u00e3o de direitos (ou v\u00e1rios contratos de gaveta), abrir-se-ia caminho a ocorr\u00eancia de fraudes, inclusive para recebimento de seguro e \u00e0 sonega\u00e7\u00e3o fiscal, “al\u00e9m de estimular sobremaneira a especula\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria sobre im\u00f3veis edificados com recursos p\u00fablicos”.<\/p>\n

Ao julgar o caso, o juiz fundamentou que o requerente n\u00e3o tinha direito \u00e0 escritura p\u00fablica, tendo em vista a aus\u00eancia de anu\u00eancia (concord\u00e2ncia) da CDHU. Transcreve-se o trecho da decis\u00e3o abaixo:<\/p>\n

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“O ‘contrato de gaveta’ que n\u00e3o contou com a anu\u00eancia da r\u00e9 realmente n\u00e3o a obriga, n\u00e3o havendo, pois, direito \u00e0 escritura p\u00fablica pretendida”.<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n

Em raz\u00e3o da senten\u00e7a desfavor\u00e1vel o morador da unidade habitacional, requerente da a\u00e7\u00e3o, interp\u00f4s recurso ao Tribunal de Justi\u00e7a de SP, insistindo que, considerando que o im\u00f3vel se encontra devidamente quitado \u00e9 injusta a recusa do CDHU em outorgar-lhe a escritura.<\/p>\n

O Tribunal de Justi\u00e7a de SP reformou a decis\u00e3o, favorecendo o requerente.<\/strong><\/p>\n

Segundo a decis\u00e3o, de fato, a teor do disposto no artigo 1\u00ba, par\u00e1grafo \u00fanico, da Lei n\u00ba 8.004\/90, assim como das disposi\u00e7\u00f5es da Lei Estadual n\u00ba 12.276\/2006, regulamentada pelo Decreto n\u00ba 51.241\/2006, a regulariza\u00e7\u00e3o dos chamados \u201ccontratos de gaveta\u201d n\u00e3o passa de mera liberalidade, que n\u00e3o pode ser imposta ao CDHU e precisa contar com sua anu\u00eancia, ap\u00f3s observados v\u00e1rios requisitos. Referida veda\u00e7\u00e3o \u00e9 justific\u00e1vel, haja vista que, estes tipos de im\u00f3veis s\u00e3o destinados a pessoas de baixa renda e por isso contam com incentivos especiais do governo, o que reduz consideravelmente o seu pre\u00e7o como forma de corrigir o d\u00e9ficit habitacional. Assim, \u00e9 necess\u00e1rio que sejam combatidos o oportunismo e a inten\u00e7\u00e3o de lucro f\u00e1cil de pessoas inescrupulosas que se aproveitam de pessoas incautas, para adquirir tais im\u00f3veis a pre\u00e7os \u00ednfimos, desrespeitando o interesse social existente nesse tipo de empreendimento.<\/p>\n

Contudo, o tribunal considerou que, no presente caso, havia uma importante peculiaridade, a saber, a quita\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/p>\n

Vale transcrever o trecho da decis\u00e3o:<\/p>\n

\n

“Ocorre que o caso em quest\u00e3o encontra-se com uma peculiaridade em especial, vale dizer, o im\u00f3vel j\u00e1 foi devidamente quitado pelo mutu\u00e1rio, e o pr\u00f3prio CDHU o admitiu em sua contesta\u00e7\u00e3o. Por conseguinte, a propriedade n\u00e3o pertence mais ao CDHU e sim ao particular, nada obstante ainda conste no cart\u00f3rio de im\u00f3veis seu registro em nome da sociedade de economia mista. Nessas condi\u00e7\u00f5es, sua comercializa\u00e7\u00e3o \u00e9 perfeitamente poss\u00edvel, n\u00e3o se podendo mais afirmar tratar-se de bem p\u00fablico com destina\u00e7\u00e3o especial e, portanto, sujeito as disposi\u00e7\u00f5es das leis anteriormente mencionadas.<\/em><\/p>\n

Por conta disso, estando devidamente documentada a cadeia sucess\u00f3ria, a recusa na outorga da escritura se revela inadmiss\u00edvel, sendo irrelevante que os pagamentos tenham sido efetuados em nome dos mutu\u00e1rios originais.<\/em><\/p>\n

De rigor, portanto, a reforma de decis\u00e3o para julgar procedente o pedido, condenando o CDHU a outorgar a escritura definitiva em prol dos requerentes no prazo de 15 dias, a contar do tr\u00e2nsito em julgado desta decis\u00e3o, ap\u00f3s o qual a mesma valer\u00e1 como t\u00edtulo pass\u00edvel de registro perante o Cart\u00f3rio de Im\u00f3veis”.<\/em><\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n

Conclus\u00e3o<\/strong><\/p>\n

Como dito anteriormente, \u00e9 poss\u00edvel buscar no judici\u00e1rio a regulariza\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis adquiridos por meio de contrato de gaveta. Contudo, recomenda-se que se evite tal forma de aquisi\u00e7\u00e3o, tendo em vista o risco de decis\u00e3o judicial desfavor\u00e1vel.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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