{"id":4942,"date":"2019-09-09T15:57:04","date_gmt":"2019-09-09T15:57:04","guid":{"rendered":"https:\/\/advocaciapinheiro.com\/en\/?p=4942"},"modified":"2019-09-09T16:05:55","modified_gmt":"2019-09-09T16:05:55","slug":"recusa-escritura-definitiva-imovel-adjudicacao-compulsoria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/advocaciapinheiro.com\/en\/recusa-escritura-definitiva-imovel-adjudicacao-compulsoria\/","title":{"rendered":"A recusa da escritura definitiva do im\u00f3vel e a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria"},"content":{"rendered":"<p><strong>Recusa da escritura definitiva | Im\u00f3vel | Adjudica\u00e7\u00e3o Compuls\u00f3ria<\/strong><\/p>\n<p>Mesmo ap\u00f3s a quita\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, h\u00e1 vendedores que se recusam a outorgar a escritura definitiva, obrigando o comprador a buscar o Poder Judici\u00e1rio.<\/p>\n<p>Nos casos em que o comprador possui o contrato de compromisso de compra e venda, a comprova\u00e7\u00e3o da quita\u00e7\u00e3o, al\u00e9m de outros requisitos vistos adiante, \u00e9 poss\u00edvel conseguir a escritura definitiva por decis\u00e3o judicial.<\/p>\n<p>A a\u00e7\u00e3o para tais casos \u00e9 a &#8220;adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria&#8221;, que, em simples palavras, \u00e9 utilizada pelo comprador (chamado de &#8220;compromiss\u00e1rio&#8221; ou &#8220;promitente&#8221; comprador), objetivando o suprimento judicial da outorga da escritura, por meio de senten\u00e7a constitutiva.<\/p>\n<p>O jurista Ricardo Arcoverde Credie define a Adjudica\u00e7\u00e3o Compuls\u00f3ria como:<\/p>\n<blockquote><p>A a\u00e7\u00e3o pessoal que pertine ao com promiss\u00e1rio comprador, ou ao cession\u00e1rio de seus direitos \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o, ajuizada com rela\u00e7\u00e3o ao titular do dom\u00ednio do im\u00f3vel \u2013 (que tenha prometido vend\u00ea-lo atrav\u00e9s de contrato de compromisso de venda e compra e se omitiu quanto \u00e0 escritura definitiva) \u2013 tendente ao suprimento judicial desta outorga, mediante senten\u00e7a constitutiva com a mesma efic\u00e1cia do ato n\u00e3o praticado (Adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, 7. ed. S\u00e3o Paulo, Malheiros,1997).<\/p><\/blockquote>\n<p>O fundamento legal da a\u00e7\u00e3o encontra-se nos artigos 1.417 e 1.418 do C\u00f3digo Civil:<\/p>\n<blockquote><p>\u201cArt. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se n\u00e3o pactuou arrependimento, celebrada por instrumento p\u00fablico ou particular, e registrada no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis, adquire o promitente comprador direito real \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/p><\/blockquote>\n<blockquote><p>Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e,\u00a0<b>se houver recusa, requerer ao juiz a adjudica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/b><\/p><\/blockquote>\n<p>Al\u00e9m do C\u00f3digo Civil, a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria encontra amparo nos artigos 15, 16 e 17, do Decreto-Lei n\u00ba 58\/67 e artigos 466-A, 466-B e 466 C do C\u00f3digo de Processo Civil.<\/p>\n<p>Para obter sucesso na a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, deve o interessado comprovar tr\u00eas requisitos:\u00a0<b>a)\u00a0<\/b>dom\u00ednio do vendedor;\u00a0<b>b)<\/b>\u00a0contrato de compromisso de compra e venda, com cl\u00e1usula de irrevogabilidade e irretratabilidade e;<b>\u00a0c)\u00a0<\/b>quita\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o.<\/p>\n<p>Enfatize-que, o compromisso de compra e venda deve possuir cl\u00e1usula prevendo a\u00a0<b>irrevogabilidade\u00a0<\/b>e a\u00a0<b>irretratabilidade\u00a0<\/b>e\u00a0<b>proibindo o arrependimento do neg\u00f3cio jur\u00eddico<\/b>, conforme exige o art. 1.417 do C\u00f3digo Civil supratranscrito.<\/p>\n<p>Registre-se que,\u00a0<b>o registro da promessa de compra e venda n\u00e3o \u00e9 necess\u00e1rio para o exerc\u00edcio da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria<\/b>, como deixou assentado na\u00a0<b>S\u00famula 239, do STJ:<\/b><\/p>\n<blockquote><p>\u201cO direito \u00e0 adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria n\u00e3o se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cart\u00f3rio de im\u00f3veis.\u201d<\/p><\/blockquote>\n<p>O direito \u00e0 obten\u00e7\u00e3o da escritura de im\u00f3vel comprado e quitado \u00e9\u00a0<b>imprescrit\u00edvel<\/b>, conforme se extrai do julgamento do STJ, que se transcreve abaixo:<\/p>\n<blockquote><p>\u201c1. Tratando-se de direito potestativo, sujeito a prazo decadencial, para cujo exerc\u00edcio a lei n\u00e3o previu prazo especial, prevalece a regra geral da inesgotabilidade ou da perpetuidade, segundo a qual os direitos n\u00e3o se extinguem pelo n\u00e3o uso. Assim, \u00e0 m\u00edngua de previs\u00e3o legal,\u00a0<b>o pedido de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, quando preenchidos os requisitos da medida, poder\u00e1 ser realizado a qualquer tempo<\/b>. 2. Recurso especial provido. (REsp 1216568\/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOM\u00c3O, QUARTATURMA, julgado em 03\/09\/2015, DJe 29\/09\/2015).<\/p><\/blockquote>\n<p>Por fim, vale salientar que, a senten\u00e7a n\u00e3o garante a transfer\u00eancia autom\u00e1tica do dom\u00ednio, uma vez que, o ingresso do t\u00edtulo judicial no Registro Imobili\u00e1rio est\u00e1 sujeito ao crivo do respectivo Oficial, no que pertine aos requisitos que regem o sistema, como a presen\u00e7a de elementos m\u00ednimos para se determinar a situa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel (especialidade objetiva).<\/p>\n<p><b>Adriano Martins Pinheiro \u00e9 advogado, p\u00f3s-graduado em direito imobili\u00e1rio, com cursos de extens\u00e3o em contratos pela FGV, tendo escrit\u00f3rio em Porto, Portugal e em S\u00e3o Paulo\/SP.<\/b><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Recusa da escritura definitiva | Im\u00f3vel | Adjudica\u00e7\u00e3o Compuls\u00f3ria Mesmo ap\u00f3s a quita\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, h\u00e1 vendedores que se recusam a outorgar a escritura definitiva, obrigando o comprador a buscar o Poder Judici\u00e1rio. 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