{"id":5014,"date":"2019-09-30T11:05:19","date_gmt":"2019-09-30T11:05:19","guid":{"rendered":"https:\/\/advocaciapinheiro.com\/en\/?p=5014"},"modified":"2021-06-16T17:22:53","modified_gmt":"2021-06-16T17:22:53","slug":"imovel_na_planta_chaves_habite-se_registro_memorial_incorporacao","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/advocaciapinheiro.com\/en\/imovel_na_planta_chaves_habite-se_registro_memorial_incorporacao\/","title":{"rendered":"Cuidados na compra de im\u00f3vel na planta | chaves, habite-se e registro de incorpora\u00e7\u00e3o"},"content":{"rendered":"<p>Im\u00f3vel na Planta | Entrega das chaves | habite-se | registro do memorial de incorpora\u00e7\u00e3o<\/p>\n<p><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>Registro do memorial de incorpora\u00e7\u00e3o<\/strong><\/span><\/p>\n<p>O primeiro passo para o interessado em adquirir o im\u00f3vel na planta \u00e9 saber a import\u00e2ncia do registro do memorial de incorpora\u00e7\u00e3o.<\/p>\n<figure id=\"attachment_5350\" aria-describedby=\"caption-attachment-5350\" style=\"width: 154px\" class=\"wp-caption alignleft\"><a href=\"https:\/\/palestras.viralizado.com.br\/certidoes-negativas\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><img decoding=\"async\" class=\"wp-image-5350\" src=\"https:\/\/advocaciapinheiro.com\/en\/wp-content\/uploads\/2017\/07\/compra-imovel-certidoes-negativas-documento-matricula-e1623862250937.png\" alt=\"\" width=\"154\" height=\"240\" \/><\/a><figcaption id=\"caption-attachment-5350\" class=\"wp-caption-text\"><strong>Clique no e-book<\/strong><\/figcaption><\/figure>\n<p>Isso porque, sem o referido registro, a comercializa\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis em condom\u00ednio \u00e9 il\u00edcita, podendo gerar graves danos aos compradores.<\/p>\n<p>A Lei n\u00ba 4.591\/1964 determina que, antes de iniciar qualquer negocia\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, as incorporadoras devem registrar no cart\u00f3rio de im\u00f3veis o memorial de incorpora\u00e7\u00e3o e diversos outros documentos, como comprova\u00e7\u00e3o da propriedade do terreno, projeto de constru\u00e7\u00e3o aprovado pela respectiva prefeitura, c\u00e1lculo da \u00e1rea do im\u00f3vel, material utilizado na obra e diversas certid\u00f5es negativas.<\/p>\n<p>Portanto, recomenda-se que o interessado verifique a exist\u00eancia do registro do memorial de incorpora\u00e7\u00e3o. Se a incorporadora ou os corretores negarem, fuja do neg\u00f3cio.<\/p>\n<p><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>Atraso na entrega das chaves<\/strong><\/span><\/p>\n<p>O atraso na entrega das chaves \u00e9 uma das reclama\u00e7\u00f5es mais frequentes dos compradores de im\u00f3veis na planta.<\/p>\n<p>Procure no contrato (compromisso ou promessa de compra e venda), o prazo previsto para entrega das chaves (posse do im\u00f3vel), bem como se h\u00e1 cl\u00e1usula que permite uma prorroga\u00e7\u00e3o da data prevista para a entrega.<\/p>\n<p><iframe title=\"\ud83d\udd34 E-BOOK GR\u00c1TIS | COMPRA DE IM\u00d3VEL | CUIDADOS e Certid\u00f5es Negativas\" width=\"500\" height=\"281\" src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/cNkQsaaURtg?feature=oembed\" frameborder=\"0\" allow=\"accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share\" referrerpolicy=\"strict-origin-when-cross-origin\" allowfullscreen><\/iframe><\/p>\n<p>H\u00e1 incorporadoras que utilizam a data do recebimento do habite-se, para alegarem que conclu\u00edram a obra no prazo, mesmo sem entregar as chaves aos compradores. No entanto, o judici\u00e1rio tem entendido que a data da entrega s\u00f3 \u00e9 cumprida quando o comprador toma posse das chaves, ou seja, ocupa o apartamento (entrega das chaves).<\/p>\n<p>In\u00fameros empreendimentos s\u00e3o entregues fora do prazo ou n\u00e3o s\u00e3o nem mesmo entregues. Os motivos s\u00e3o v\u00e1rios: dificuldades em cumprir algum requisito previsto em lei ou, ainda, dificuldades financeiras para concluir a obra.<\/p>\n<p>A incorporadora deve ter sa\u00fade financeira para arcar com todos os pesados custos de engenharia, alvenaria, hidr\u00e1ulica, el\u00e9trica e acabamento do pr\u00e9dio. Como se n\u00e3o bastasse, pode haver dificuldades no pagamento de tributos, libera\u00e7\u00e3o de licen\u00e7as, alvar\u00e1s e registro.<\/p>\n<p>Por motivos diversos, muitas obras s\u00e3o paralisadas e os comprovadores amargam preju\u00edzos, frustra\u00e7\u00f5es e seus sonhos tornam-se pesadelos.<\/p>\n<p>A melhor solu\u00e7\u00e3o \u00e9 pesquisar e ponderar a capacidade t\u00e9cnica e financeira da incorporadora, bem como sua reputa\u00e7\u00e3o no mercado.<\/p>\n<p><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>O \u201chabite-se\u201d<\/strong><\/span><\/p>\n<p>H\u00e1 incorporadoras que entregam as chaves aos compradores sem possuir o habite-se. Isso \u00e9 il\u00edcito e pode gerar diversos preju\u00edzos e transtornos aos compradores.<\/p>\n<p>Vale lembrar que, os contratos de compra e venda, promessa de venda, cess\u00e3o ou promessa de cess\u00e3o de unidades aut\u00f4nomas integrantes de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria dever\u00e3o conter o prazo final para obten\u00e7\u00e3o do auto de conclus\u00e3o da obra (habite-se).<\/p>\n<p>O empreendimento que deseja o &#8220;habite-se&#8221; deve seguir, de forma rigorosa, o projeto aprovado junto a prefeitura, para que, no ato de vistoria, seja constatada a manuten\u00e7\u00e3o dos requisitos\u00a0de habitabilidade apresentado no projeto inicial.<\/p>\n<p>Ap\u00f3s a realiza\u00e7\u00e3o da referida vistoria de aprova\u00e7\u00e3o e conformidade da obra pela prefeitura, expede-se o auto de conclus\u00e3o da obra, emitindo-se o chamado &#8220;habite-se&#8221;. Em simples palavras, o habite-se (certificado de conclus\u00e3o) \u00e9 uma licen\u00e7a emitida pela Prefeitura, permitindo a habita\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/p>\n<p>Em diversos casos, a incorporadora n\u00e3o consegue o habite-se por alguma irregularidade e entrega as chaves (a posse) da unidade aut\u00f4noma para os compradores, mesmo sem o certificado de conclus\u00e3o da obra.<\/p>\n<p>A falta do habite-se impede a regulariza\u00e7\u00e3o junto ao registro de im\u00f3veis, uma vez que, n\u00e3o ocorrer\u00e1 a individualiza\u00e7\u00e3o das matr\u00edculas do empreendimento. Assim, no registro de im\u00f3veis o empreendimento continuar\u00e1 tendo uma matr\u00edcula \u00fanica &#8211; de terreno.<\/p>\n<p>Quando o procedimento \u00e9 feito corretamente junto ao Registro de Im\u00f3veis, cada unidade aut\u00f4noma (casa ou apartamento) recebe sua matr\u00edcula, ou seja, ocorre a individualiza\u00e7\u00e3o. Assim, cada unidade aut\u00f4noma ter\u00e1 um registro. Como j\u00e1 dito, sem o habite-se, o registro de im\u00f3veis n\u00e3o faz a individualiza\u00e7\u00e3o.<\/p>\n<p>Por outro lado, institui\u00e7\u00f5es financeiras n\u00e3o negociam com empreendimento irregulares. \u00c9 dizer, sem o habite-se, o comprador n\u00e3o conseguir\u00e1 vender seu im\u00f3vel a quem precisa utilizar um financiamento, implicando na desvaloriza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/p>\n<p><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>A\u00e7\u00e3o de indeniza\u00e7\u00e3o<\/strong><\/span><\/p>\n<p>Muitos compradores aju\u00edzam a\u00e7\u00f5es contra incorporadoras, alegando danos materiais e morais, buscando a devida indeniza\u00e7\u00e3o ou, ainda, pedindo a devolu\u00e7\u00e3o de valores pagos.<\/p>\n<p>Contudo, \u00e9 poss\u00edvel que o comprador tenha \u00eaxito em um processo e, mesmo assim, jamais receba qualquer valor da incorporadora.<\/p>\n<p>Isso porque, h\u00e1 casos em que o Poder Judici\u00e1rio determina o pagamento e a incorporadora simplesmente deixa de pagar.<\/p>\n<p>Por motivo de n\u00e3o pagamento, ocorre a tentativa de penhora contra a incorporadora. Ocorre que, por vezes, a empresa perdeu (ou se desfez) de todos os seus bens, n\u00e3o sendo poss\u00edvel a realiza\u00e7\u00e3o de qualquer penhora.<\/p>\n<p>Assim, n\u00e3o havendo qualquer bem penhor\u00e1vel ou valor em conta corrente em nome da incorporadora, o processo \u00e9 arquivado e o comprador n\u00e3o recebe o que ganhou em senten\u00e7a. H\u00e1, ainda, a possibilidade de tentar a desconsidera\u00e7\u00e3o da personalidade jur\u00eddica, a fim de insistir na tentativa de receber o devido.<\/p>\n<p>Como se v\u00ea, o melhor mesmo \u00e9 evitar fechar um mau neg\u00f3cio, investindo esfor\u00e7os pr\u00e9vios, para n\u00e3o amargar graves preju\u00edzos e transtornos futuramente.<\/p>\n<p>Abaixo transcreveremos dois artigos da Lei n\u00ba 4.591\/1964, que disp\u00f5e sobre o condom\u00ednio em edifica\u00e7\u00f5es e as incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, importantes para os compradores conhecerem.<\/p>\n<p><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>Legisla\u00e7\u00e3o e jurisprud\u00eancia de refer\u00eancia<\/strong><\/span><\/p>\n<blockquote><p>CAP\u00cdTULO II<br \/>\nDas Obriga\u00e7\u00f5es e Direitos do Incorporador<\/p>\n<p>Art. 32. O incorporador somente poder\u00e1 negociar sobre unidades aut\u00f4nomas ap\u00f3s ter arquivado, no cart\u00f3rio competente de Registro de Im\u00f3veis, os seguintes documentos:<\/p>\n<p>a) t\u00edtulo de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevog\u00e1vel e irretrat\u00e1vel, de compra e venda ou de cess\u00e3o de direitos ou de permuta do qual conste cl\u00e1usula de imiss\u00e3o na posse do im\u00f3vel, n\u00e3o haja estipula\u00e7\u00f5es impeditivas de sua aliena\u00e7\u00e3o em fra\u00e7\u00f5es ideais e inclua consentimento para demoli\u00e7\u00e3o e constru\u00e7\u00e3o, devidamente registrado;<br \/>\nb) certid\u00f5es negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de t\u00edtulos de a\u00e7\u00f5es c\u00edveis e criminais e de \u00f4nus reais relativamente ao im\u00f3vel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;<br \/>\nc) hist\u00f3rico dos t\u00edtulos de propriedade do im\u00f3vel, abrangendo os \u00faltimos 20 anos, acompanhado de certid\u00e3o dos respectivos registros;<br \/>\nd) projeto de constru\u00e7\u00e3o devidamente aprovado pelas autoridades competentes;<br \/>\ne) c\u00e1lculo das \u00e1reas das edifica\u00e7\u00f5es, discriminando, al\u00e9m da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de \u00e1rea constru\u00edda;<br \/>\nf) certid\u00e3o negativa de d\u00e9bito para com a Previd\u00eancia Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for respons\u00e1vel pela arrecada\u00e7\u00e3o das respectivas contribui\u00e7\u00f5es;<br \/>\ng) memorial descritivo das especifica\u00e7\u00f5es da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;<br \/>\nh) avalia\u00e7\u00e3o do custo global da obra, atualizada \u00e0 data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unit\u00e1rios referidos no art. 54, discriminando-se, tamb\u00e9m, o custo de constru\u00e7\u00e3o de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional respons\u00e1vel pela obra;<br \/>\ni) discrimina\u00e7\u00e3o das fra\u00e7\u00f5es ideais de terreno com as unidades aut\u00f4nomas que a elas corresponder\u00e3o;<br \/>\nj) minuta da futura Conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio que reger\u00e1 a edifica\u00e7\u00e3o ou o conjunto de edifica\u00e7\u00f5es;<br \/>\nl) declara\u00e7\u00e3o em que se defina a parcela do pre\u00e7o de que trata o inciso II, do art. 39;<br \/>\nm) certid\u00e3o do instrumento p\u00fablico de mandato, referido no \u00a7 1\u00ba do artigo 31;<br \/>\nn) declara\u00e7\u00e3o expressa em que se fixe, se houver, o prazo de car\u00eancia (art. 34);<br \/>\no) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de cr\u00e9dito que opere no Pa\u00eds h\u00e1 mais de cinco anos.<br \/>\np) declara\u00e7\u00e3o, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o n\u00famero de ve\u00edculos que a garagem comporta e os locais destinados \u00e0 guarda dos mesmos. (Al\u00ednea inclu\u00edda pela Lei n\u00ba 4.864, de 29.11.1965)<br \/>\n\u00a7 1\u00ba A documenta\u00e7\u00e3o referida neste artigo, ap\u00f3s o exame do Oficial de Registro de Im\u00f3veis, ser\u00e1 arquivada em cart\u00f3rio, fazendo-se o competente registro.<br \/>\n\u00a7 2\u00ba Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cess\u00e3o ou promessa de cess\u00e3o de unidades aut\u00f4nomas s\u00e3o irretrat\u00e1veis e, uma vez registrados, conferem direito real opon\u00edvel a terceiros, atribuindo direito a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hip\u00f3tese de insolv\u00eancia posterior ao t\u00e9rmino da obra. (Reda\u00e7\u00e3o dada pela Lei n\u00ba 10.931, de 2004)<br \/>\n\u00a7 3\u00ba O n\u00famero do registro referido no \u00a7 1\u00ba, bem como a indica\u00e7\u00e3o do cart\u00f3rio competente, constar\u00e1, obrigatoriamente, dos an\u00fancios, impressos, publica\u00e7\u00f5es, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes \u00e0 incorpora\u00e7\u00e3o, salvo dos an\u00fancios &#8220;classificados&#8221;.<br \/>\n\u00a7 4\u00ba O Registro de Im\u00f3veis dar\u00e1 certid\u00e3o ou fornecer\u00e1, a quem o solicitar, c\u00f3pia fotost\u00e1tica, heliogr\u00e1fica, termofax, microfilmagem ou outra equivalente, dos documentos especificados neste artigo, ou autenticar\u00e1 c\u00f3pia apresentada pela parte interessada.<\/p><\/blockquote>\n<p><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>Contratos de compra e venda, promessa de venda, cess\u00e3o ou promessa de cess\u00e3o de unidades aut\u00f4nomas (de acordo com a Lei n\u00ba 13.786, de 2018)<\/strong><\/span><\/p>\n<blockquote><p>Art. 35-A. Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cess\u00e3o ou promessa de cess\u00e3o de unidades aut\u00f4nomas integrantes de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria ser\u00e3o iniciados por quadro-resumo, que dever\u00e1 conter:<\/p>\n<p>I &#8211; o pre\u00e7o total a ser pago pelo im\u00f3vel;<br \/>\nII &#8211; o valor da parcela do pre\u00e7o a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago \u00e0 vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;<br \/>\nIII &#8211; o valor referente \u00e0 corretagem, suas condi\u00e7\u00f5es de pagamento e a identifica\u00e7\u00e3o precisa de seu benefici\u00e1rio;<br \/>\nIV &#8211; a forma de pagamento do pre\u00e7o, com indica\u00e7\u00e3o clara dos valores e vencimentos das parcelas;<br \/>\nV &#8211; os \u00edndices de corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria aplic\u00e1veis ao contrato e, quando houver pluralidade de \u00edndices, o per\u00edodo de aplica\u00e7\u00e3o de cada um;<br \/>\nVI &#8211; as consequ\u00eancias do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolu\u00e7\u00e3o contratual motivada por inadimplemento de obriga\u00e7\u00e3o do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplic\u00e1veis e para os prazos para devolu\u00e7\u00e3o de valores ao adquirente;<br \/>\nVII &#8211; as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu per\u00edodo de incid\u00eancia e o sistema de amortiza\u00e7\u00e3o;<br \/>\nVIII &#8211; as informa\u00e7\u00f5es acerca da possibilidade do exerc\u00edcio, por parte do adquirente do im\u00f3vel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei n\u00ba 8.078, de 11 de setembro de 1990 (C\u00f3digo de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;<br \/>\nIX &#8211; o prazo para quita\u00e7\u00e3o das obriga\u00e7\u00f5es pelo adquirente ap\u00f3s a obten\u00e7\u00e3o do auto de conclus\u00e3o da obra pelo incorporador;<br \/>\nX &#8211; as informa\u00e7\u00f5es acerca dos \u00f4nus que recaiam sobre o im\u00f3vel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado \u00e0 constru\u00e7\u00e3o do investimento;<br \/>\nXI &#8211; o n\u00famero do registro do memorial de incorpora\u00e7\u00e3o, a matr\u00edcula do im\u00f3vel e a identifica\u00e7\u00e3o do cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis competente;<br \/>\nXII &#8211; o termo final para obten\u00e7\u00e3o do auto de conclus\u00e3o da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei.<br \/>\n\u00a7 1\u00ba Identificada a aus\u00eancia de quaisquer das informa\u00e7\u00f5es previstas no caput deste artigo, ser\u00e1 concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento da omiss\u00e3o, findo o qual, essa omiss\u00e3o, se n\u00e3o sanada, caracterizar\u00e1 justa causa para rescis\u00e3o contratual por parte do adquirente.<\/p><\/blockquote>\n<p><span style=\"font-size: 14pt;\"><strong>Cumprimento do prazo de entrega da unidade aut\u00f4noma<\/strong><\/span><\/p>\n<blockquote><p>S\u00famula 160\/TJSP &#8211; A expedi\u00e7\u00e3o do habite-se, quando n\u00e3o coincidir com a imediata disponibiliza\u00e7\u00e3o f\u00edsica do im\u00f3vel ao promitente comprador, n\u00e3o afasta a mora contratual atribu\u00edda \u00e0 vendedora.\u201d<\/p><\/blockquote>\n<p><span style=\"font-size: 14pt; font-family: 'courier new', courier, monospace;\"><strong><a href=\"https:\/\/advocaciapinheiro.com\/en\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Adriano Martins Pinheiro<\/a>, advogado, escritor e palestrante<\/strong><\/span><\/p>\n<p><a href=\"http:\/\/www.planalto.gov.br\/ccivil_03\/_Ato2015-2018\/2018\/Lei\/L13786.htm#art2\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">http:\/\/www.planalto.gov.br\/ccivil_03\/_Ato2015-2018\/2018\/Lei\/L13786.htm#art2<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Im\u00f3vel na Planta | Entrega das chaves | habite-se | registro do memorial de incorpora\u00e7\u00e3o Registro do memorial de incorpora\u00e7\u00e3o O primeiro passo para o interessado em adquirir o im\u00f3vel na planta \u00e9 saber a import\u00e2ncia do registro do memorial de incorpora\u00e7\u00e3o. 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