Adriano Martins Pinheiro com publicação no Diário das Leis

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Adriano Martins Pinheiro - Publicação - Diário das Leis

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Agradeço a equipe do “Diário das Leis”, pela publicação de 2 páginas no periódico BDI nº. 13 – 2017, página 18.

Sempre disposto e feliz por contribuir com a divulgação do conhecimento e fomento do direito.

Adriano Martins Pinheiro - Publicação - Diário das Leis

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Contrato de Gaveta e suas consequências jurídicas

Segundo notícia veiculada no site do Superior Tribunal de Justiça, o “contrato de gaveta” é causa de milhares de processos nos tribunais, uma vez que 30% dos mutuários brasileiros são usuários desse tipo de instrumento”(Coordenadoria de Editoria e Imprensa, em 26/05/2013).

Para exemplificar o contrato de gaveta, basta considerar que uma pessoa financiou um imóvel junto a uma determinada instituição financeira, posteriormente, entrega o bem financiado a um terceiro, que se compromete a quitar o contrato. Contudo, o negócio é realizado sem o conhecimento e aprovação da instituição financeira.

Ressalte-se que, os tribunais tem reconhecido a validade do contrato de gaveta entre os contratantes.

Recentemente, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal deferiu adjudicação compulsória a um promitente comprador, que provou ter quitado o financiamento. Segundo o TJDF, não houve nada nos autos que demonstrasse eventual vício de consentimento que pudesse levar à anulação do negócio (TJDF; Rec 2008.01.1.048058-4; Relª Desª Ana Cantarino; DJDFTE 10/01/2013).

Contudo, vale alertar que, tal modalidade de negociação pode gerar diversos transtornos entre os contratantes.

À título de exemplo, o comprador pode ter prejuízos, como: a) o imóvel é penhorado em razão de dívida do vendedor; b) o vendedor falece e o imóvel é inventariado e destinado aos herdeiros e; c) o vendedor negocia o mesmo imóvel com outras pessoas.

Quanto aos riscos ao vendedor, cite-se, por exemplo: a) o comprador torna-se inadimplente quanto à taxa condominial ou IPTU. Assim, considerando que o imóvel ainda está em nome do vendedor, este poderá sofrer cobranças e execuções judiciais. Além disso, o comprador poderá recusar-se a entregar o imóvel, bem como a pagar as prestações.

O contrato de gaveta não tem validade perante a instituição financeira, uma vez que esta não autorizou a negociação. Contudo, o STJ entende que, havendo o pagamento de todas as prestações previstas no contrato, não é possível anular a transferência, haja vista que, com a quitação, não há prejuízo ao Sistema Financeiro de Habitação – SFH.

Outrossim, há o entendimento de que, o comprador pode pagar as prestações atrasadas do financiamento habitacional, evitando-se que o imóvel seja leiloado.

Por outro lado, a jurisprudência do STJ firmou o entendimento de que” não é possível a transferência do seguro habitacional nos “contratos de gaveta”, pois nas prestações de mútuo é embutido valor referente ao seguro de vida, no qual são levadas em consideração questões pessoais do segurado, tais como idade e comprometimento da renda mensal “(Coordenadoria de Editoria e Imprensa, em 26/05/2013).

Por fim, registre-se que, a Lei 10.150 possibilitou a regularização das transferências realizadas até 25 de outubro de 1996, mesmo sem a anuência da instituição financeira, desde que obedecidos os requisitos estabelecidos.

Adriano Martins Pinheiro é advogado, articulista e palestrante

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