Introdução
Vamos calcular a multa proporcional em contratos de locação, conforme determinado pela legislação pertinente (Lei 8.245/91).
Por vezes, recebo dúvidas acerca desse cálculo e até mesmo discussões desnecessárias entre locador e locatário a respeito do montante devido.
O texto é simplificado, didático e objetivo.
Análise
Em regra, o contrato de locação estipula uma multa ao locatário (inquilino), quando este antecipa a devolução do imóvel, ou seja, pede a rescisão do contrato antes do término previsto.
Contudo, a legislação pertinente determina que a multa deve ser proporcional. Em outras palavras, deverá ser realizado um cálculo, considerando o período (meses) faltante para o contrato. Assim, a cobrança da multa cheia (integral) é ilegal.
Cálculo Exemplo:
- Proprietário João aluga um imóvel ao inquilino José.
- O contrato de locação tem o prazo de 30 meses.
- A locação tem o valor de R$ 1.000,00 (mil reais).
- A multa foi estipulada em 3 aluguéis, ou seja, R$ 3.000,00.
- Após 20 meses de contrato, José pede a rescisão antecipada da locação. Note-se que, faltavam 10 meses para cumprir todo o contrato (30 meses).
- João não sabe se pode cobrar o valor integral R$ 3.000,00 ou se deve fazer algum tipo de desconto pelos meses em que João cumpriu o contrato (20 meses de locação).
Nesse caso, o contrato era de 30 meses, cumpriram-se 20 meses e faltavam 10 meses para o término. O cálculo da multa deve considerar apenas os 10 meses faltantes, pois deve ser proporcional.
Portanto:
- Multa = R$ 3.000,00 (R$ 1.000,00 x 3);
- Contrato = 30 meses
- Divide-se: R$ 3.000,00 / 30 meses
- Valor mensal = R$ 100,00
- Restante = 10 meses
- Multiplica-se: R$ 100,00 x 10 meses
- Valor devido = R$ 1.000,00
O valor devido (proporcional) é de R$ 1.000,00 (mil reais). O locador não deve cobrar a multa integral, no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), pois tal cobrança seria ilegal.
Fundamento legal
A fundamental legal encontra-se no artigo 4º da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).