Cuidados na compra de imóvel na planta | chaves, habite-se e registro de incorporação

Imóvel na Planta | Entrega das chaves | habite-se | registro do memorial de incorporação

Registro do memorial de incorporação

O primeiro passo para o interessado em adquirir o imóvel na planta é saber a importância do registro do memorial de incorporação.

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Isso porque, sem o referido registro, a comercialização de imóveis em condomínio é ilícita, podendo gerar graves danos aos compradores.

A Lei nº 4.591/1964 determina que, antes de iniciar qualquer negociação imobiliária, as incorporadoras devem registrar no cartório de imóveis o memorial de incorporação e diversos outros documentos, como comprovação da propriedade do terreno, projeto de construção aprovado pela respectiva prefeitura, cálculo da área do imóvel, material utilizado na obra e diversas certidões negativas.

Portanto, recomenda-se que o interessado verifique a existência do registro do memorial de incorporação. Se a incorporadora ou os corretores negarem, fuja do negócio.

Atraso na entrega das chaves

O atraso na entrega das chaves é uma das reclamações mais frequentes dos compradores de imóveis na planta.

Procure no contrato (compromisso ou promessa de compra e venda), o prazo previsto para entrega das chaves (posse do imóvel), bem como se há cláusula que permite uma prorrogação da data prevista para a entrega.

Há incorporadoras que utilizam a data do recebimento do habite-se, para alegarem que concluíram a obra no prazo, mesmo sem entregar as chaves aos compradores. No entanto, o judiciário tem entendido que a data da entrega só é cumprida quando o comprador toma posse das chaves, ou seja, ocupa o apartamento (entrega das chaves).

Inúmeros empreendimentos são entregues fora do prazo ou não são nem mesmo entregues. Os motivos são vários: dificuldades em cumprir algum requisito previsto em lei ou, ainda, dificuldades financeiras para concluir a obra.

A incorporadora deve ter saúde financeira para arcar com todos os pesados custos de engenharia, alvenaria, hidráulica, elétrica e acabamento do prédio. Como se não bastasse, pode haver dificuldades no pagamento de tributos, liberação de licenças, alvarás e registro.

Por motivos diversos, muitas obras são paralisadas e os comprovadores amargam prejuízos, frustrações e seus sonhos tornam-se pesadelos.

A melhor solução é pesquisar e ponderar a capacidade técnica e financeira da incorporadora, bem como sua reputação no mercado.

O “habite-se”

Há incorporadoras que entregam as chaves aos compradores sem possuir o habite-se. Isso é ilícito e pode gerar diversos prejuízos e transtornos aos compradores.

Vale lembrar que, os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária deverão conter o prazo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se).

O empreendimento que deseja o “habite-se” deve seguir, de forma rigorosa, o projeto aprovado junto a prefeitura, para que, no ato de vistoria, seja constatada a manutenção dos requisitos de habitabilidade apresentado no projeto inicial.

Após a realização da referida vistoria de aprovação e conformidade da obra pela prefeitura, expede-se o auto de conclusão da obra, emitindo-se o chamado “habite-se”. Em simples palavras, o habite-se (certificado de conclusão) é uma licença emitida pela Prefeitura, permitindo a habitação do imóvel.

Em diversos casos, a incorporadora não consegue o habite-se por alguma irregularidade e entrega as chaves (a posse) da unidade autônoma para os compradores, mesmo sem o certificado de conclusão da obra.

A falta do habite-se impede a regularização junto ao registro de imóveis, uma vez que, não ocorrerá a individualização das matrículas do empreendimento. Assim, no registro de imóveis o empreendimento continuará tendo uma matrícula única – de terreno.

Quando o procedimento é feito corretamente junto ao Registro de Imóveis, cada unidade autônoma (casa ou apartamento) recebe sua matrícula, ou seja, ocorre a individualização. Assim, cada unidade autônoma terá um registro. Como já dito, sem o habite-se, o registro de imóveis não faz a individualização.

Por outro lado, instituições financeiras não negociam com empreendimento irregulares. É dizer, sem o habite-se, o comprador não conseguirá vender seu imóvel a quem precisa utilizar um financiamento, implicando na desvalorização do imóvel.

Ação de indenização

Muitos compradores ajuízam ações contra incorporadoras, alegando danos materiais e morais, buscando a devida indenização ou, ainda, pedindo a devolução de valores pagos.

Contudo, é possível que o comprador tenha êxito em um processo e, mesmo assim, jamais receba qualquer valor da incorporadora.

Isso porque, há casos em que o Poder Judiciário determina o pagamento e a incorporadora simplesmente deixa de pagar.

Por motivo de não pagamento, ocorre a tentativa de penhora contra a incorporadora. Ocorre que, por vezes, a empresa perdeu (ou se desfez) de todos os seus bens, não sendo possível a realização de qualquer penhora.

Assim, não havendo qualquer bem penhorável ou valor em conta corrente em nome da incorporadora, o processo é arquivado e o comprador não recebe o que ganhou em sentença. Há, ainda, a possibilidade de tentar a desconsideração da personalidade jurídica, a fim de insistir na tentativa de receber o devido.

Como se vê, o melhor mesmo é evitar fechar um mau negócio, investindo esforços prévios, para não amargar graves prejuízos e transtornos futuramente.

Abaixo transcreveremos dois artigos da Lei nº 4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, importantes para os compradores conhecerem.

Legislação e jurisprudência de referência

CAPÍTULO II
Das Obrigações e Direitos do Incorporador

Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:

a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;
c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída;
f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;
h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;
i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão;
j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;
l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39;
m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31;
n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);
o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinco anos.
p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos. (Alínea incluída pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
§ 1º A documentação referida neste artigo, após o exame do Oficial de Registro de Imóveis, será arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro.
§ 2º Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 3º O número do registro referido no § 1º, bem como a indicação do cartório competente, constará, obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios “classificados”.
§ 4º O Registro de Imóveis dará certidão ou fornecerá, a quem o solicitar, cópia fotostática, heliográfica, termofax, microfilmagem ou outra equivalente, dos documentos especificados neste artigo, ou autenticará cópia apresentada pela parte interessada.

Contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas (de acordo com a Lei nº 13.786, de 2018)

Art. 35-A. Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, que deverá conter:

I – o preço total a ser pago pelo imóvel;
II – o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;
III – o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;
IV – a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;
V – os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;
VI – as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;
VII – as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;
VIII – as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;
IX – o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;
X – as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento;
XI – o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;
XII – o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei.
§ 1º Identificada a ausência de quaisquer das informações previstas no caput deste artigo, será concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão, findo o qual, essa omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente.

Cumprimento do prazo de entrega da unidade autônoma

Súmula 160/TJSP – A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora.”

Adriano Martins Pinheiro, advogado, escritor e palestrante

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13786.htm#art2