Contrato de Gaveta e suas consequências jurídicas

O contrato de gaveta oferece riscos, mas é valido entre os contratantes.

Segundo notícia veiculada no site do Superior Tribunal de Justiça, o “contrato de gaveta” é causa de milhares de processos nos tribunais , haja vista que 30% dos mutuários brasileiros são usuários dessa modalidade deste tipo de instrumento” (Coordenadoria de Editoria e Imprensa, em 26/05/2013).

Para exemplificar o que significa o contrato de gaveta, basta supor que uma pessoa financiou um imóvel junto a uma determinada instituição financeira e, posteriormente, vende o bem financiado a um terceiro, que se compromete a quitar o contrato. Contudo, o negócio é realizado sem o conhecimento e aprovação da instituição financeira. O fato de vender um bem que está “alienado” (pertence à financeira enquanto não for quitado), configura o contrato de gaveta.

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Em alguns casos, os tribunais tem reconhecido a validade do contrato de gaveta entre os contratantes.

Recentemente, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal deferiu adjudicação compulsória a um promitente comprador, que provou ter quitado o financiamento. Segundo o TJDF, não houve nada nos autos que demonstrasse eventual vício de consentimento que pudesse levar à anulação do negócio (TJDF; Rec 2008.01.1.048058-4; Relª Desª Ana Cantarino; DJDFTE 10/01/2013).

Saliente-se que, tal modalidade de negociação pode gerar diversos transtornos entre os contratantes.

À título de exemplo, o comprador pode ter prejuízos, como: a) o imóvel é penhorado em razão de dívida do vendedor; b) o vendedor falece e o imóvel é inventariado e destinado aos herdeiros e; c) o vendedor negocia o mesmo imóvel com outras pessoas.

Quanto aos riscos ao vendedor, cite-se, como exemplo: a) o comprador torna-se inadimplente quanto à taxa condominial ou IPTU. Assim, considerando que o imóvel ainda está em nome do vendedor, este poderá sofrer cobranças e execuções judiciais. Além disso, o comprador poderá recusar-se a entregar o imóvel, bem como a pagar as prestações.

O contrato de gaveta não tem validade perante a instituição financeira, uma vez que esta não autorizou a negociação. Contudo, o STJ entende que, havendo o pagamento de todas as prestações previstas no contrato, não é possível anular a transferência, haja vista que, com a quitação, não há prejuízo ao Sistema Financeiro de Habitação – SFH.

Outrossim, há o entendimento de que, o comprador pode pagar as prestações atrasadas do financiamento habitacional, evitando-se que o imóvel seja leiloado.

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Por outro lado, a jurisprudência do STJ firmou o entendimento de que “não é possível a transferência do seguro habitacional nos “contratos de gaveta”, pois nas prestações de mútuo é embutido valor referente ao seguro de vida, no qual são levadas em consideração questões pessoais do segurado, tais como idade e comprometimento da renda mensal” (Coordenadoria de Editoria e Imprensa, em 26/05/2013).

Por fim, a Lei 10.150 possibilitou a regularização das transferências realizadas até 25 de outubro de 1996, mesmo sem a anuência da instituição financeira, desde que obedecidos os requisitos estabelecidos.

Adriano Martins Pinheiro é advogado, pós-graduando em direito imobiliário e direito empresarial, articulista e palestrante

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