Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV) e devolução em dobro ou perda do sinal

Recomendamos cuidado com as cláusulas do Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV) acerca da devolução em dobro ou perda do sinal.

Além disso, ressaltamos que, de acordo com o artigo 405, nº 1, do Código Civil, dentro dos limites da lei, as partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos e incluir nestes as cláusulas que lhes aprouver. Portanto, as partes devem fazer constar cláusulas importantes, como prazo para assinatura da escritura e a consequência em caso de incumprimento.

É muito comum que haja cláusulas no CPCV, no sentido de que, havendo incumprimento do vendedor, este deverá devolver o sinal em dobro. Aliás, esta cláusula encontra fundamento no artigo 442º do Código Civil.

Por outro lado, havendo incumprimento do comprador, este perde o valor o sinal pago.

Enfatize-se que, conforme já demonstrado acima, as partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos e incluir nestes as cláusulas que lhes aprouver. Portanto, é possível redigir cláusulas sobre as questões relativas a perda de sinal ou devolução em dobro.

Adriano Martins Pinheiro é advogado em Portugal, escritor e formador

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Sumário :

I – O regime previsto pelo artigo 442º do Código Civil prevê uma forma de indemnização pré-definida do promitente a quem é imputável o incumprimento do contrato-promessa, tendo havido sinal passado e na falta de convenção em contrário;

II – Não obstante a devolução em dobro do sinal seja a sanção típica prevista no Código Civil para o incumprimento definitivo do contrato promessa pelo promitente vendedor, nada obsta a que as partes estipulem, ao abrigo do princípio da liberdade contratual que constitui a matriz do direito dos contratos (cf. art. 405.º, n.º 1, do CC), que, em caso de incumprimento imputável ao promitente vendedor, este deva restituir em singelo as quantias que recebeu a título de sinal.

I – Relatório

1. “AA – Sociedade Imobiliária Unipessoal, Lda. instaurou a presente ação com processo comum contra “BB, Lda”, pedindo que:
   a) – Seja declarada a resolução dos vinte e um contratos promessa de compra e venda celebrados entre a autora e a ré;
   b) – Seja a ré condenada a pagar à autora a quantia de EUR 5.595.800,00 (cinco milhões e quinhentos e noventa e cinco mil e oitocentos euros), acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação até integral pagamento.
   Subsidiariamente:
   c) – Seja a ré condenada a devolver à autora a quantia de EUR 2.797.900,00, que esta lhe entregou, a título de sinal e reforço de sinal, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação até integral pagamento.
   Para tanto, alegou, em síntese, que:
   Em 2.4.2006, a autora, como promitente compradora, e a ré, como promitente vendedora, celebraram entre si vinte e um contratos promessa de compra e venda, tendo por objeto imóveis, a construir, inseridos em empreendimento turístico dotado com determinadas infraestruturas de apoio.
   No âmbito desses contratos, a autora entregou à ré, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de EUR 2.797.900,00.
   A ré, porém, no prazo previsto no contrato promessa, nem concluiu a construção dos imóveis, nem obteve a respectiva licença de utilização e a classificação do empreendimento como turístico.
   Neste contexto, a autora, imputando à ré o incumprimento definitivo dos contratos, declarou ter perdido o interesse na prestação, vindo, agora, reclamar a devolução em dobro da quantia entregue a título de sinal ou, caso assim não seja entendido, a sua restituição em singelo.
2. A ré contestou. Defendendo-se por exceção, alegou que, na data em que a autora declarou ter perdido interesse no cumprimento dos contratos, já a ré havia procedido à sua resolução, por carta endereçada àquela. Por impugnação, negou os factos articulados pela autora que poderiam configurar o alegado incumprimento definitivo.
3. Na 1ª instância foi proferida sentença que, julgando procedente a ação, condenou a ré a pagar à autora a quantia de EUR 5.595.800,00.
4. Desta decisão, apelou a ré, tendo o Tribunal da Relação de … proferido acórdão a condenar a ré a pagar à autora a quantia global de EUR 2.797.900,00, acrescida de juros, calculados à taxa contratual, contados desde a data dos respectivos pagamentos parcelares.
5. De novo irresignada, a ré interpôs recurso de revista «normal» para este Supremo Tribunal, ou, caso assim não se entendesse, de revista «excecional», ao abrigo do disposto no art. 672º, nº1, al. b), do mesmo Código.
   Igualmente inconformada com o decidido pela Relação, a autora interpôs recurso de revista «normal», nos termos previstos no art. 671º, nº1 e 3, a contrario, do CPC.
6. Por decisão do Exmo. Juiz Desembargador da Relação de … e da relatora, neste Supremo Tribunal, não foi admitida a revista «normal» interposta pela ré.
7. Na Formação, a que alude o art.º. 672º, nº 3, do CPC, foi proferido acórdão a rejeitar a revista «excepcional» e a ordenar a remessa do processo à relatora para apreciação da revista «normal», interposta pela autora.
8. Nas alegações da revista, a autora, concluindo, disse:

1 – Os vinte e um contratos-promessa de compra e venda celebrados entre a recorrida como promitente vendedora e a recorrente como promitente compradora têm por objeto a compra e venda de 21 imóveis/frações/unidades destinados a alojamento turístico, englobados em empreendimento turístico, que obriga à emissão de uma licença única de utilização para o empreendimento, que engloba as unidades de alojamento e os serviços de apoio e de utilização social, implicando que tudo esteja construído e em condições de utilização em simultâneo.
2 – Para efeitos de licenciamento, a promitente vendedora submeteu à entidade administrativa competente um projeto de construção de um empreendimento turístico, que englobava as 21 unidades de alojamento turístico prometidas vender, projeto de construção que foi licenciado; porém, ao perpetrar, sem qualquer fundamento desculpante, e sem dar conhecimento à promitente compradora, a alteração do licenciamento da construção e da utilização para mero empreendimento imobiliário, sem características materiais e sem qualificação e classificação jurídica de empreendimento turístico, a promitente vendedora colocou-se em situação de não poder cumprir as promessas.
3 – A cláusula quarta dos 21 contratos-promessa que dá à promitente compradora o direito de optar pela resolução dos contratos, uma vez não cessada a mora no cumprimento por parte da promitente vendedora, obtendo a restituição do sinal em singelo, apenas teria aplicação no caso do incumprimento, ainda que culposo, ocorrer num quadro de execução da construção de um empreendimento turístico.
4 – Ao alterar a qualidade do que prometeu vender, por ter alterado a qualificação do empreendimento de turístico para mero empreendimento imobiliário, a promitente vendedora introduziu uma circunstância anormal na economia e espírito dos 21 contratos promessa, desconhecida da promitente compradora nas datas em que foi notificada por aquela para outorgar os contratos prometidos, e que só veio a ser conhecida por esta pouco antes de intentar a presente acção.
5 – A cláusula quarta dos 21 contratos-promessa estipula a restituição do sinal em singelo, em caso de resolução do contrato pela promitente compradora, por incumprimento, ainda que culposo da promitente vendedora, no pressuposto de que a promitente vendedora desenvolverá o seu projeto de empreendimento turístico dentro da normalidade e com boa-fé, admitindo-se atitude culposa a título de negligência, no sentido de falta de diligência.
6 – Diferente terá de ser a solução para a situação em que a promitente-vendedora, atuando não com diligência deficiente, mas dolosamente, alterar o pedido de licenciamento do prometido empreendimento turístico, com as 21 fracções prometidas vender incluídas, para mero empreendimento imobiliário, perdendo definitivamente o que foi prometido vender a qualidade de unidade de alojamento turístico incluído em empreendimento turístico, e defendendo para justificar a resolução dos contratos que o incumprimento culposo é imputável à promitente compradora, o que repetiu na presente ação, que prometeu vender unidades “meramente residenciais” contra o próprio teor do pedido de licenciamento que, a princípio, submeteu às entidades licenciadoras.
7 – O sumário do Acórdão recorrido, no seu n.° 2, estaria corretíssimo, não fora a aludida atuação dolosa e completamente despudorada da promitente-vendedora, que tanto a nível material e substantivo, como a nível processual, revelou intensa má-fé, impondo-se que, dadas as circunstâncias, se considere não ter aplicação o nº2 da cláusula 4ª dos 21 contratos-promessa e se aplique o Código Civil, determinando-se que a resolução dos contratos por parte da recorrente é lícita, por objectiva perda de interesse na prestação prometida, tendo direito à restituição do sinal em dobro, uma vez que a promitente vendedora, fazendo declaração de resolução, colocou-se em situação de não poder cumprir, e tornou materialmente impossível o cumprimento da sua prestação ao alterar o licenciamento e características do projecto inicial, além do que nem sequer tinha construídos e em condições de utilização, à data da interposição da acção, os serviços de apoio e uso social, ainda que desinseridos de empreendimento turístico, factos estes que dispensavam interpelação admonitória dirigida à promitente vendedora para transformar mora em incumprimento definitivo, por demonstrarem à saciedade a objectividade da perda de interesse da promitente compradora.
8 – O Acórdão recorrido violou o disposto no artigo 442.° n.° 2 do Código Civil.
Deve, nestes termos, ser o presente recurso considerado procedente e o Acórdão recorrido ser revogado, e mantida na íntegra a sentença do Tribunal da Primeira Instância, pedindo-se (tal como se fez na Pi) que seja aditada a condenação da recorrida no pagamento dos juros de mora legais vencidos desde a citação e os vincendos até integral pagamento sobre aquela quantia correspondente ao dobro do sinal entregue.

9. Não foram apresentadas contra-alegações.
10. Como se sabe, o âmbito objetivo do recurso é definido pelas conclusões apresentadas (arts. 608º, n.º2, 635º, nº4 e 639º, do CPC), pelo que só abrange as questões aí contidas.[1]
    Por sua vez – como vem sendo repetidamente afirmado – os recursos são meios para obter o reexame de questões já submetidas à apreciação do tribunal que proferiu a decisão impugnada, e não para criar decisões sobre matéria nova, não submetida ao exame do tribunal a quo.
    Sendo assim, a única questão de que cumpre conhecer consiste em saber se a autora tem direito a receber, em dobro, a quantia entregue a título de sinal, acrescida de juros de mora.

II – Fundamentação de facto

11. As instâncias deram como provado que:

1 – A Autora é uma sociedade comercial que se dedica à compra, venda, e revenda de propriedades, construção civil e urbanizações, e tem uma única sócia, a sociedade de direito estrangeiro CC.
2 – A Autora realiza investimentos na aquisição de imóveis em Portugal com o propósito de proceder à sua revenda.
3 – A Ré é a entidade promotora da urbanização designada por Loteamento do … situada em …, freguesia de …, Concelho de Vila Real de Santo António.
4 – Em 23 de Março de 2006, a Autora acordou com a Ré a reserva de 21 frações autónomas, designadas por apartamentos, incluídas na construção a realizar no lote 55 do designado “Loteamento do …”, e destinadas a habitação e serviços, situado no lugar das …, freguesia de …, Concelho de Vila Real de Santo António, integrado no seio do perímetro do Plano de Urbanização das ….
5 – O acordo de reserva foi subscrito por DD, em representação da Autora, que o enviou à Ré em 23 de Março de 2006.
6 – Nos termos da cláusula segunda de tal acordo, as partes estipularam que:
“Com a assinatura deste contrato o cliente aceita pagar um depósito de reserva de 210.000,00 euros (duzentos e dez mil euros) e assinar no prazo de 30 dias um contrato-promessa, nos termos estipulados na minuta anexa ao presente acordo de reserva, identificado como Apêndice “A”.
7 – O teor dos contratos-promessa de compra e venda celebrados entre Autora e Ré reproduz na íntegra este apêndice “A”, nomeadamente no que respeita aos considerandos (alíneas A, B e C), cláusula primeira e cláusula quarta (esta sob a epígrafe “condições essenciais”) e cláusula décima (contratos e anexos).
8 – Nas negociações anteriores e com vista a tal acordo de reserva e aos posteriores contratos-promessa, a Ré mostrou à Autora diversos projetos e brochuras em que esses apartamentos estavam incluídos num empreendimento turístico, que incluía uma fração exclusivamente destinada a comércio, restauração, estacionamento e serviços de apoio aos utilizadores das demais frações com uso residencial.
9 – Nessa fração, a que foi atribuído o nº38 em projeto, a Ré anunciou que seriam construídos equipamentos de uso comum e serviços de apoio, designadamente, receção, instalações sanitárias, mini mercado, ginásio, balneário, spa, restaurante, bar, campos de ténis, 3 piscinas e zona de estacionamento.
10 – Desde o início das negociações, a Autora sempre entendeu que estes serviços são fundamentais para a completa operacionalidade do funcionamento dos imóveis destinados a alojamento turístico e implantados nas demais 37 frações.
11 – A Autora comunicou à Ré que pretendia revender as vinte e uma frações que reservava, a cidadãos estrangeiros que pudessem utilizá-las para fins turísticos e de lazer, retirando dessa revenda os respectivos proveitos, e que já tinha mesmo interessados na aquisição dessas frações.
12 – E que era essencial que as referidas estruturas e serviços de apoio estivessem em condições de funcionamento em simultâneo com a possibilidade de utilização pelos titulares/utilizadores das frações habitacionais.
13 – E que para os clientes da Autora era essencial que o próprio empreendimento dispusesse de instalações e equipamentos que assegurassem as necessidades de alimentação e de lazer que procuravam naquela ambiência e que correspondiam aos supra descritos.
14 – A Ré garantiu à Autora que todos estes requisitos seriam satisfeitos.
15 – E que tal estava previsto em todos os seus projetos e demais documentação destinada ao processo de licenciamento da construção das citadas edificações, incluindo tanto as destinadas a habitação e alojamento, como as destinadas a instalações e equipamentos de uso comum e serviços de apoio supra identificados.
16 – E transmitiu também à Autora que pretendia erguer e colocar em funcionamento um empreendimento turístico, na modalidade de apartamentos turísticos, projeto que entendia muito favorecido pela excelente localização em termos ambientais e paisagísticos.
17 – E a Ré mostrou à Autora projetos, documentação e brochuras que demonstravam estas suas intenções e afirmações, que a Autora tomou por boas.
18 – Se assim não fosse, a Autora não teria decidido acordar a reserva, como fez, pagando desde logo €210.000,00 e, algum tempo mais tarde, celebrar os contratos-promessa de compra e venda das 21 fracções autónomas, como fez, pagando mais €1.188.950,00.
19 – A 2 de Abril de 2006, a Autora e a Ré celebraram entre si 21 (vinte e um) acordos, tendo denominado cada um deles de “contrato-promessa de compra e venda – Fração … – …” e que constituem os documentos nºs 5 a 25 juntos com a petição inicial e cujo teor se dá por reproduzido na íntegra.
20 – Nos considerandos de cada um dos referidos acordos, as partes estabeleceram o seguinte:
“A Promitente Vendedora é dona e legítima possuidora de prédios rústicos, sitos no lugar das …, freguesia de …, Concelho de Vila Real de Santo António, integrados no seio do perímetro do Plano de Urbanização das …, ratificado pela resolução do Conselho de Ministros nº147/2003, publicada no Diário da República, série I-B de 19 de Setembro de 2003;
A. Foi requerido pela promitente vendedora à Câmara Municipal de Vila Real de Santo António, o licenciamento de uma operação de loteamento e respectivas obras e de urbanização, (Processo 2/2005 da C.M.V.R.S.A) relativo a AL5 e TR2), autorizando a criação dos lotes identificados na planta síntese, que se junta como anexo I, e que incide sobre parte dos prédios inscritos na matriz rústica sob os números 9 e 10, secção V e matriz urbana 1 763 e 3 211, da freguesia de … e descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Real de Santo António, sob o nº 03 …7/010…1;
B. É intenção da Promitente Vendedora erigir no Lote 55, um conjunto de fracções destinadas à habitação e serviços, sujeitas ao regime jurídico da propriedade horizontal – conjunto de edificações em propriedade horizontal em superfície –, identificado no citado Loteamento (Anexo I) e Lote (Anexo II) no prazo máximo de 15 meses, contados da data de emissão da correspondente licença de construção, e a tê-las concluídas nesse prazo, obedecendo às especificações constantes do Alvará de Loteamento requerido, do Regulamento de Construção (Anexo V) e das especificações anexas das quais constam a sua localização, tipologia, características arquitectónicas e respectivos acabamentos (Anexo III), nos exactos termos explicitados neste Contrato Promessa;
C. As partes contratantes celebraram em 23 de Março de 2006 contrato para a reserva da Fracção (a relativa a cada um dos contratos) a erigir no lote nº55, cujos termos e condições se dão por integralmente reproduzidos”.
21 – Na cláusula primeira de cada um dos referidos acordos, as partes estabeleceram que:
“Pelo presente contrato, a Promitente Vendedora promete vender ao Promitente-comprador, que por seu turno promete comprar, o bem futuro a construir como Fração, destinada à habitação, identificada para efeitos de promessa de compra e venda ora celebrada como fração (…)”.
22 – Na cláusula décima de cada um dos referidos acordos, as partes estabeleceram que:
“10.1. As partes Contraentes reconhecem que este contrato e os seus anexos, os quais fazem parte integrante do mesmo e se dão por integralmente reproduzidos, constituirão e formarão o acordo global entre as contraentes, substituindo qualquer declaração de vontade anterior, seja oral ou escrita, implícita ou contida em qualquer redacção publicitária ou outra, bem como em eventual correspondência trocada entre a Promitente Vendedora, seus empregados ou agentes, e o Promitente-comprador;
10.2. Constituem anexos ao presente contrato os seguintes documentos:
i. Anexo I – Planta de Síntese do Loteamento
ii. Anexo II – Plano do Lote
iii. Anexo III – Especificações das quais constam a localização, tipologias, características arquitectónicas e respectivos acabamentos da Fracção
iv. Anexo IV – Regulamento Geral do loteamento e Zona de Intervenção do Plano de Urbanização das …
v. Anexo V – Regulamento de Construção
10.3. As partes contraentes acordam, expressamente, em que o clausulado do presente contrato promessa permaneça em vigor, para além da outorga da Escritura de compra e venda, mantendo-se em vigor todas as cláusulas, cujo efeito prático não se esgote com a mera transmissão da propriedade da Fracção.
10.4. O Promitente-comprador aceita que, ao tornar-se proprietário da Fracção e na eventualidade de vir a revender, transmitir ou dispor da mesma, por qualquer meio, seja sua obrigação transmitir as obrigações contidas neste contrato, incluindo os documentos complementares, ao futuro proprietário, sob pena de responder perante a Promitente Vendedora por todos os prejuízos de correntes da sua omissão, aceitando incluir no texto da escritura de compra e venda, uma cláusula de redacção semelhante a esta.
10.5. Qualquer alteração ao disposto no presente contrato apenas será válida desde que expressa, reduzida a escrito e assinada pelas partes Contraentes”.
23 – A cada um dos referidos acordos foi anexada uma planta síntese que identifica os lotes cuja criação foi autorizada, como Anexo I.
24 – Foi também anexada a cada um dos contratos, como Anexo II, uma planta síntese contendo a identificação do conjunto de 37 fracções destinadas à habitação e outra fracção destinada a equipamentos, designadamente restauração, comércio e serviços e serviços (conjunto de edificações em propriedade horizontal em superfície a construir no lote 55, com fins turísticos).
25 – Nas cláusulas quarta e quinta de cada um dos referidos acordos, com as epígrafes “condições essenciais” e “data e condições da celebração da escritura pública”, a Autora e a Ré estabeleceram o seguinte:
“Quarta
4.1. O prazo para a realização do conjunto das edificações e da Fracção, é de 15 (quinze) meses, a contar da data da emissão do respectivo licenciamento, salvo eventual dilação desse prazo por motivos de força maior, pela ocorrência de factos fortuitos ou outras circunstâncias não imputáveis à Promitente Vendedora, caso em que o não cumprimento do referido prazo, não constituirá em caso algum incumprimento do presente contrato pela Promitente Vendedora.
4.2. Caso o prazo para a conclusão da Fracção seja ultrapassado, por período superior a 3 (três) meses, por motivo imputável à promitente vendedora, poderá o promitente-comprador conceder àquela uma prorrogação do prazo por igual período de três meses, ou resolver o contrato, com a devolução das quantias pagas, num prazo de 60 (sessenta) dias, acrescida de juros calculados à taxa contratual contados desde a data dos respectivos pagamentos.
(…)
Quinta
5.1. A escritura pública de compra e venda, tendo por objecto a fracção descrita na cláusula primeira, será celebrada no prazo máximo de 90 (noventa) dias, a contar da data de obtenção da documentação legal relativa à fracção, podendo a mesma ser celebrada ao abrigo e com as especialidades constantes do Decreto-Lei 281/99 de 26 de Julho (…)”.
26 – E estipularam na cláusula décima dos contratos sob o título “contratos e anexos”:
“10.1. As partes contraentes reconhecem que este contrato e os seus anexos, os quais fazem parte integrante do mesmo e se dão por integralmente reproduzidos, constituirão e formarão o acordo global entre as contraentes, substituindo qualquer declaração de vontade anterior, seja oral ou escrita, implícita ou contida em qualquer redacção publicitária ou outra, bem como em eventual correspondência trocada entre a Promitente Vendedora, seus empregados ou agentes, e o Promitente-comprador;
10.2 – Constituem anexos ao presente contrato os seguintes documentos: i. Anexo I – Planta de Síntese do Loteamento
ii. Anexo II – Plano do Lote
iii. Anexo III – Especificações das quais constam a localização, tipologias, características arquitectónicas e respectivos acabamentos da Fracção
iv. Anexo IV – Regulamento Geral do loteamento e Zona de Intervenção do Plano de Urbanização das Sesmarias
v. Anexo V – Regulamento de Construção”.
27 – Por cada um dos referidos acordos, a Ré prometeu vender à Autora, que lhe prometeu comprar, cada uma das frações autónomas, destinadas a habitação, do Loteamento …, a edificar em regime de propriedade horizontal em superfície, no Lote 55, a desanexar, emitido o respectivo alvará de loteamento, dos prédios inscritos na matriz rústica sob os artigos 9 e 10, secção V, e na matriz urbana sob os artigos 1763 e 3211, da freguesia de …, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Real de Santo António sob o nº03…7/01…1, pelo preço estabelecido em cada um dos acordos.
28 – Nas negociações que conduziram aos acordos celebrados pelas partes, a Ré garantiu à Autora que os edifícios e infra-estruturas projectadas para proporcionar as supra referidas valências – receção, clubhouse, restaurante, bar, piscinas, campos de ténis e ginásio – estariam prontas na mesma data em que as fracções prometidas vender estivessem prontas a habitar.
29 – Se tal não tivesse sido garantido pela Ré à Autora, a Autora não teria celebrado os acordos em questão.
30 – Pelo acordo correspondente ao documento nº5 junto com a petição inicial, a Ré prometeu vender à Autora, e esta prometeu comprar-lhe, “o bem futuro a constituir como fracção, destinada a habitação, identificada como fracção 1 (um) do Loteamento …”, pelo preço de €637.000,00, dos quais €63.700,00 a ser pagos a título de sinal e princípio de pagamento no momento da assinatura do acordo (deduzido o montante de €10.000,00 já pago com a assinatura do acordo de 23/03/2006, denominado “contrato de reserva”), acrescidos de €63.700,00 a ser pagos a título de reforço de sinal com o início da construção, e o remanescente de €509.600,00 a ser pago na data da celebração da escritura pública de compra e venda.
31 – Pelo acordo correspondente ao documento nº6 junto com a petição inicial, a Ré prometeu vender à Autora, e esta prometeu comprar-lhe, “o bem futuro a constituir como fracção, destinada a habitação, identificada como fracção 2 (dois) do Loteamento …”, pelo preço de €637.000,00, dos quais €63.700,00 a ser pagos a título de sinal e princípio de pagamento no momento da assinatura do acordo (deduzido o montante de €10.000,00 já pago com a assinatura do acordo de 23/03/2006, denominado “contrato de reserva”), acrescidos de €63.700,00 a ser pagos a título de reforço de sinal com o início da construção, e o remanescente de €509.600,00 a ser pago na data da celebração da escritura pública de compra e venda.
32 – Pelo acordo correspondente ao documento nº7 junto com a petição inicial, a Ré prometeu vender à Autora, e esta prometeu comprar-lhe, “o bem futuro a constituir como fracção, destinada a habitação, identificada como fracção 4 (quatro) do Loteamento …”, pelo preço de €637.000,00, dos quais €63.700,00 a ser pagos a título de sinal e princípio de pagamento no momento da assinatura do acordo (deduzido o montante de €10.000,00 já pago com a assinatura do acordo de 23/03/2006, denominado “contrato de reserva”), acrescidos de €63.700,00 a ser pagos a título de reforço de sinal com o início da construção, e o remanescente de €509.600,00 a ser pago na data da celebração da escritura pública de compra e venda.
33 – Pelo acordo correspondente ao documento nº 8 junto com a petição inicial, a Ré prometeu vender à Autora, e esta prometeu comprar-lhe, “o bem futuro a constituir como fracção, destinada a habitação, identificada como fracção 5 (cinco) do Loteamento …”, pelo preço de €637.000,00, dos quais €63.700,00 a ser pagos a título de sinal e princípio de pagamento no momento da assinatura do acordo (deduzido o montante de €10.000,00 já pago com a assinatura do acordo de 23/03/2006, denominado “contrato de reserva”), acrescidos de €63.700,00 a ser pagos a título de reforço de sinal com o início da construção, e o remanescente de €509.600,00 a ser pago na data da celebração da escritura pública de compra e venda.
34 – Pelo acordo correspondente ao documento nº 9 junto com a petição inicial, a Ré prometeu vender à Autora, e esta prometeu comprar-lhe, “o bem futuro a constituir como fracção, destinada a habitação, identificada como fracção 6 (seis) do Loteamento …”, pelo preço de €637.000,00, dos quais €63.700,00 a ser pagos a título de sinal e princípio de pagamento no momento da assinatura do acordo (deduzido o montante de €10.000,00 já pago com a assinatura do acordo de 23/03/2006, denominado “contrato de reserva”), acrescidos de €63.700,00 a ser pagos a título de reforço de sinal com o início da construção, e o remanescente de €509.600,00 a ser pago na data da celebração da escritura pública de compra e venda.
35 – Pelo acordo correspondente ao documento nº10 junto com a petição inicial, a Ré prometeu vender à Autora, e esta prometeu comprar-lhe, “o bem futuro a constituir como fracção, destinada a habitação, identificada como fracção 7 (sete) do Loteamento …”, pelo preço de €686.000,00, dos quais €68.600,00 a ser pagos a título de sinal e princípio de pagamento no momento da assinatura do acordo (deduzido o montante de €10.000,00 já pago com a assinatura do acordo de 23/03/2006, denominado “contrato de reserva”), acrescidos de €68.600,00 a ser pagos a título de reforço de sinal com o início da construção, e o remanescente de €548.800,00 a ser pago na data da celebração da escritura pública de compra e venda.
36 – Pelo acordo correspondente ao documento nº11 junto com a petição inicial, a Ré prometeu vender à Autora, e esta prometeu comprar-lhe, “o bem futuro a constituir como fracção, destinada a habitação, identificada como fracção 8 (oito) do Loteamento …”, pelo preço de €661.500,00, dos quais €66.150,00 a ser pagos a título de sinal e princípio de pagamento no momento da assinatura do acordo (deduzido o montante de €10.000,00 já pago com a assinatura do acordo de 23/03/2006, denominado “contrato de reserva”), acrescidos de €66.150,00 a ser pagos a título de reforço de sinal com o início da construção, e o remanescente de €529.200,00 a ser pago na data da celebração da escritura pública de compra e venda.
37 – Pelo acordo correspondente ao documento nº12 junto com a petição inicial, a Ré prometeu vender à Autora, e esta prometeu comprar-lhe, “o bem futuro a constituir como fracção, destinada a habitação, identificada como fracção 9 (nove) do Loteamento …”, pelo preço de €686.000,00, dos quais €68.600,00 a ser pagos a título de sinal e princípio de pagamento no momento da assinatura do acordo (deduzido o montante de €10.000,00 já pago com a assinatura do acordo de 23/03/2006, denominado “contrato de reserva”), acrescidos de €68.600,00 a ser pagos a título de reforço de sinal com o início da construção, e o remanescente de €548.800,00 a ser pago na data da celebração da escritura pública de compra e venda.
38 – Pelo acordo correspondente ao documento nº13 junto com a petição inicial, a Ré prometeu vender à Autora, e esta prometeu comprar-lhe, “o bem futuro a constituir como fracção, destinada a habitação, identificada como fracção 13 (treze) do Loteamento …”, pelo preço de €686.000,00, dos quais €68.600,00 a ser pagos a título de sinal e princípio de pagamento no momento da assinatura do acordo (deduzido o montante de €10.000,00 já pago com a assinatura do acordo de 23/03/2006, denominado “contrato de reserva”), acrescidos de €68.600,00 a ser pagos a título de reforço de sinal com o início da construção, e o remanescente de €548.800,00 a ser pago na data da celebração da escritura pública de compra e venda.
39 – Pelo acordo correspondente ao documento nº14 junto com a petição inicial, a Ré prometeu vender à Autora, e esta prometeu comprar-lhe, “o bem futuro a constituir como fracção, destinada a habitação, identificada como fracção 14 (catorze) do Loteamento …”, pelo preço de €686.000,00, dos quais €68.600,00 a ser pagos a título de sinal e princípio de pagamento no momento da assinatura do acordo (deduzido o montante de €10.000,00 já pago com a assinatura do acordo de 23/03/2006, denominado “contrato de reserva”), acrescidos de €68.600,00 a ser pagos a título de reforço de sinal com o início da construção, e o remanescente de €548.800,00 a ser pago na data da celebração da escritura pública de compra e venda.
40 – Pelo acordo correspondente ao documento nº15 junto com a petição inicial, a Ré prometeu vender à Autora, e esta prometeu comprar-lhe, “o bem futuro a constituir como fracção, destinada a habitação, identificada como fracção 18 (dezoito) do Loteamento …”, pelo preço de €735.000,00, dos quais €73.500,00 a ser pagos a título de sinal e princípio de pagamento no momento da assinatura do acordo (deduzido o montante de €10.000,00 já pago com a assinatura do acordo de 23/03/2006, denominado “contrato de reserva”), acrescidos de €73.500,00 a ser pagos a título de reforço de sinal com o início da construção, e o remanescente de €588.000,00 a ser pago na data da celebração da escritura pública de compra e venda.
41 – Pelo acordo correspondente ao documento nº16 junto com a petição inicial, a Ré prometeu vender à Autora, e esta prometeu comprar-lhe, “o bem futuro a constituir como fracção, destinada a habitação, identificada como fracção 19 (dezanove) do Loteamento …”, pelo preço de €710.500,00, dos quais €71.050,00 a ser pagos a título de sinal e princípio de pagamento no momento da assinatura do acordo (deduzido o montante de €10.000,00 já pago com a assinatura do acordo de 23/03/2006, denominado “contrato de reserva”), acrescidos de €71.050,00 a ser pagos a título de reforço de sinal com o início da construção, e o remanescente de €568.400,00 a ser pago na data da celebração da escritura pública de compra e venda.
42 – Pelo acordo correspondente ao documento nº17 junto com a petição inicial, a Ré prometeu vender à Autora, e esta prometeu comprar-lhe, “o bem futuro a constituir como fracção, destinada a habitação, identificada como fracção 20 (vinte) do Loteamento …”, pelo preço de €735.000,00, dos quais €73.500,00 a ser pagos a título de sinal e princípio de pagamento no momento da assinatura do acordo (deduzido o montante de €10.000,00 já pago com a assinatura do acordo de 23/03/2006, denominado “contrato de reserva”), acrescidos de €73.500,00 a ser pagos a título de reforço de sinal com o início da construção, e o remanescente de €588.000,00 a ser pago na data da celebração da escritura pública de compra e venda.
43 – Pelo acordo correspondente ao documento nº18 junto com a petição inicial, a Ré prometeu vender à Autora, e esta prometeu comprar-lhe, “o bem futuro a constituir como fracção, destinada a habitação, identificada como fracção 24 (vinte e quatro) do Loteamento …”, pelo preço de €686.000,00, dos quais €68.600,00 a ser pagos a título de sinal e princípio de pagamento no momento da assinatura do acordo (deduzido o montante de €10.000,00 já pago com a assinatura do acordo de 23/03/2006, denominado “contrato de reserva”), acrescidos de €68.600,00 a ser pagos a título de reforço de sinal com o início da construção, e o remanescente de €548.800,00 a ser pago na data da celebração da escritura pública de compra e venda.
44 – Pelo acordo correspondente ao documento nº19 junto com a petição inicial, a Ré prometeu vender à Autora, e esta prometeu comprar-lhe, “o bem futuro a constituir como fracção, destinada a habitação, identificada como fracção 31 (trinta e um) do Loteamento …”, pelo preço de €637.000,00, dos quais €63.700,00 a ser pagos a título de sinal e princípio de pagamento no momento da assinatura do acordo (deduzido o montante de €10.000,00 já pago com a assinatura do acordo de 23/03/2006, denominado “contrato de reserva”), acrescidos de €63.700,00 a ser pagos a título de reforço de sinal com o início da construção, e o remanescente de €509.600,00 a ser pago na data da celebração da escritura pública de compra e venda.
45 – Pelo acordo correspondente ao documento nº 20 junto com a petição inicial, a Ré prometeu vender à Autora, e esta prometeu comprar-lhe, “o bem futuro a constituir como fracção, destinada a habitação, identificada como fracção 32 (trinta e dois) do Loteamento …”, pelo preço de € 612.500,00, dos quais € 61.250,00 a ser pagos a título de sinal e princípio de pagamento no momento da assinatura do acordo (deduzido o montante de €10.000,00 já pago com a assinatura do acordo de 23/03/2006, denominado “contrato de reserva”), acrescidos de €61.250,00 a ser pagos a título de reforço de sinal com o início da construção, e o remanescente de €490.000,00 a ser pago na data da celebração da escritura pública de compra e venda.
46 – Pelo acordo correspondente ao documento nº21 junto com a petição inicial, a Ré prometeu vender à Autora, e esta prometeu comprar-lhe, “o bem futuro a constituir como fracção, destinada a habitação, identificada como fracção 33 (trinta e três) do Loteamento …”, pelo preço de €637.000,00, dos quais €63.700,00 a ser pagos a título de sinal e princípio de pagamento no momento da assinatura do acordo (deduzido o montante de €10.000,00 já pago com a assinatura do acordo de 23/03/2006, denominado “contrato de reserva”), acrescidos de €63.700,00 a ser pagos a título de reforço de sinal com o início da construção, e o remanescente de €509.600,00 a ser pago na data da celebração da escritura pública de compra e venda.
47 – Pelo acordo correspondente ao documento nº22 junto com a petição inicial, a Ré prometeu vender à Autora, e esta prometeu comprar-lhe, “o bem futuro a constituir como fracção, destinada a habitação, identificada como fracção 34 (trinta e quatro) do Loteamento …”, pelo preço de €661.500,00, dos quais €66.150,00 a ser pagos a título de sinal e princípio de pagamento no momento da assinatura do acordo (deduzido o montante de €10.000,00 já pago com a assinatura do acordo de 23/03/2006, denominado “contrato de reserva”), acrescidos de €66.150,00 a ser pagos a título de reforço de sinal com o início da construção, e o remanescente de €529.200,00 a ser pago na data da celebração da escritura pública de compra e venda.
48 – Pelo acordo correspondente ao documento nº23 junto com a petição inicial, a Ré prometeu vender à Autora, e esta prometeu comprar-lhe, “o bem futuro a constituir como fracção, destinada a habitação, identificada como fracção 35 (trinta e cinco) do Loteamento …”, pelo preço de €661.500,00, dos quais €66.150,00 a ser pagos a título de sinal e princípio de pagamento no momento da assinatura do acordo (deduzido o montante de €10.000,00 já pago com a assinatura do acordo de 23/03/2006, denominado “contrato de reserva”), acrescidos de €66.150,00 a ser pagos a título de reforço de sinal com o início da construção, e o remanescente de €529.200,00 a ser pago na data da celebração da escritura pública de compra e venda.
49 – Pelo acordo correspondente ao documento nº24 junto com a petição inicial, a Ré prometeu vender à Autora, e esta prometeu comprar-lhe, “o bem futuro a constituir como fracção, destinada a habitação, identificada como fracção 36 (trinta e seis) do Loteamento …”, pelo preço de €661.500,00, dos quais €66.150,00 a ser pagos a título de sinal e princípio de pagamento no momento da assinatura do acordo (deduzido o montante de €10.000,00 já pago com a assinatura do acordo de 23/03/2006, denominado “contrato de reserva”), acrescidos de €66.150,00 a ser pagos a título de reforço de sinal com o início da construção, e o remanescente de €529.200,00 a ser pago na data da celebração da escritura pública de compra e venda.
50 – Pelo acordo correspondente ao documento nº 25 junto com a petição inicial, a Ré prometeu vender à Autora, e esta prometeu comprar-lhe, “o bem futuro a constituir como fracção, destinada a habitação, identificada como fracção 37 (trinta e sete) do Loteamento …”, pelo preço de € 661.500,00, dos quais € 66.150,00 a ser pagos a título de sinal e princípio de pagamento no momento da assinatura do acordo (deduzido o montante de €10.000,00 já pago com a assinatura do acordo de 23/03/2006, denominado “contrato de reserva”), acrescidos de €66.150,00 a ser pagos a título de reforço de sinal com o início da construção, e o remanescente de €529.200,00 a ser pago na data da celebração da escritura pública de compra e venda.
51 – Com a assinatura dos 21 acordos, e nos termos da alínea a) da cláusula terceira dos mesmos, a Autora pagou à Ré a quantia total de €1.398.950,00, a título de sinal e de princípio de pagamento do preço, dos quais €210.000,00 haviam sido pagos com a celebração do acordo de reserva por meio de cheque e os restantes €1.188.950,00 mediante outro cheque.
52 – Nos termos da alínea b) da cláusula terceira dos mesmos acordos, a título de reforço de sinal e por conta de pagamento do preço, a Autora pagou ainda à Ré a quantia total de €1.398.950,00, mediante dois cheques, um no valor de 256.000,00, e outro no valor de €1.142.950,00, emitidos em 27/09/2007 e em 01/10/2007 respectivamente.
53 – O pagamento destas quantias a título de reforço de sinal, ao abrigo da alínea b) da cláusula terceira dos acordos foi realizada na sequência das comunicações efectuadas para o efeito pela Ré à Autora, por meio de 21 cartas, cada uma correspondente a cada um dos acordos, todas datadas de 29 de Agosto de 2007, documentos nºs 29 a 49 juntos com a petição inicial e cujo teor se dá por reproduzido na íntegra, nas quais a Ré declarou o seguinte:
“Nos termos do contrato promessa celebrado e ao abrigo das cláusulas terceira, alínea b) 3.2 e 3.3, com a cominação nelas estabelecida, é devido o reforço do sinal, no prazo ali estabelecido, contado da recepção da presente notificação, pelo facto de se haver iniciado a construção, precedida que se mostra do respectivo licenciamento como empreendimento turístico, em consequência da emissão do respectivo alvará de loteamento, designado por loteamento “…”, mostrando-se à presente data efectuado o respectivo registo e inscrição matricial do lote designado por lote 55, onde será edificada a construção da fracção objecto da promessa”.
54 – A 28/07/2009, as partes outorgaram 21 acordos, cada um intitulado “Aditamento ao contrato-promessa de compra e venda celebrado em 02/04/2006, documentos nºs 50 a 70 juntos com a petição inicial e cujo teor se dá por reproduzido na íntegra, dos quais resulta que as frações prometidas vender, antes designadas por algarismos, passaram a ser designadas por letras com a constituição e registo da propriedade horizontal, sendo a correspondência assim estabelecida:
Fracção 1 – Fracção A
Fracção 2 – Fracção B
Fracção 4 – Fracção D
Fracção 5 – Fracção E
Fracção 6 – Fracção F
Fracção 7 – Fracção G
Fracção 8 – Fracção H
Fracção 9 – Fracção I
Fracção 13 – Fracção M
Fracção 14 – Fracção N
Fracção 18 – Fracção R
Fracção 19 – Fracção S
Fracção 20 – Fracção T
Fracção 24 – Fracção X
Fracção 31 – Fracção AE
Fracção 32 – Fracção AF
Fracção 33 – Fracção AG
Fracção 34 – Fracção AH
Fracção 35 – Fracção AI
Fracção 36 – Fracção AJ
Fracção 37 – Fracção AK
55 – Sendo que à fracção anteriormente designada pelo nº 38 foram atribuídas as letras AL.
56 – Em 24 de Julho de 2006 o Município de Vila Real de Santo António emitiu o alvará de loteamento nº4/2006 em nome da Ré, documento nº71 junto com a petição inicial e que se dá por reproduzido na íntegra.
57 – Esse alvará refere-se ao “2º Loteamento do Plano de Urbanização das …”, correspondente a prédio situado em …, Freguesia de …, Concelho de Vila Real de Santo António.
58 – Tal alvará de loteamento foi emitido em nome de BB, Limitada, com sede no …, …, em …, portadora do cartão de identificação de pessoa colectiva 502 387 025, como «2º alvará de loteamento do PU das Sesmarias e respectivas obras de urbanização, que incidem sobre parte dos prédios abaixo discriminados:
— Prédio misto em …, denominado “…”, freguesia de …, Concelho de Vila Real de Santo António, com a área de 1.003.180 m2 (um milhão, três mil, cento e oitenta metros quadrados) dos quais 170.682m2 afectos à supra citada operação de loteamento, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Real de Santo António sob o número 03 …7/01…1, confrontando a Norte com terras de EE, a Poente com terras de FF, a Sul com terras de GG, HH, II e herdeiros de JJ e a Nascente com terras de KK, LL e herdeiros de MM, inscrito na matriz predial rústica sob os artigos 9 e 10, Secção V e urbanos sob os artigos 1…3 e 3 211, e inscrito a favor da sociedade BB, Limitada, através da AP. 07/90…1, Cota G1;
(…)
O loteamento resultante da supra citada operação, tal como figurado em plantas anexas e respectivo processo, após a demarcação dos lotes no terreno, é assim constituído:
a) área total abrangida pelo loteamento, incluindo áreas a ceder – 170.682 m2;
b) área total de zonas verdes (privadas) do loteamento – 18.188 m2;
c) área total dos lotes 118,547 m2;
d) área total de implantação -26.640 m2
e) área total de construção – 32.410 m2
f) número de lotes – 55
g) número de estacionamentos – 265, sendo 47 públicos;
h) total da área de cedências à Câmara Municipal para integração no domínio público municipal de 55.006 m2 consistindo em:

• 33.910 m2 para arruamentos, passeios, zonas verdes adjacentes, estacionamentos públicos;
• 37 m2 para equipamentos e infra estruturas (postos de transformação);
• 21.059 m2 para ajuste da rede viária municipal, correspondente à implantação da Estrada Municipal 509 e da Estrada Municipal 1358 e zonas adjacentes que se mostra projectada na parte incidente aos citados artigos 9 e 10 da Secção V a coberto e em consequência do presente alvará, das deliberações camarárias subjacentes, nomeadamente a deliberação da Edilidade de 15 de Fevereiro de dois mil e cinco e parecer da Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional do Algarve, ofício 401/AO de 26 de Maio de 2006.
  O número total de fogos é de 91 (2 moradias T3, 51 moradias T4, uma moradia T5 e 37 apartamentos turísticos T3).
  (…)
  O loteamento é composto por 55 lotes, que abaixo se discriminam, sendo 54 lotes para moradias residenciais e um lote para complexo turístico com 37 apartamentos turísticos e edifícios de apoio.
  (…)
  Lote 55 – com a área de 46.028 m2, proveniente do artigo matricial 10 da Secção V, sendo a área máxima de implantação de 10.500 m2 e de construção de 10.500 m2, confrontando a Norte com Estrada Municipal e BB; Sul com Zona Verde, Arruamento e Estrada Municipal 509; Nascente com os Lotes 18, 19, 20 e 21 e Poente com Estrada Municipal 509, (…)
  O prazo para conclusão das referidas obras é de vinte e quatro meses, contados a partir da emissão do presente alvará.
  (…)
  O presente Loteamento insere-se no Complexo Turístico … e a empresa supracitada atribuiu-lhe o nome de “Loteamento …”.
  59 – Esta autorização de loteamento foi inscrita na caderneta do registo predial, do prédio descrito sob o nº4…7/200…04 na Conservatória do Registo Predial de Vila Real de Santo António, pela apresentação 15 de 2 de Agosto de 2006, com o seguinte teor:
  «Alvará de loteamento nº4/2006 de 24 de Julho de 2006 – 2º loteamento do plano de urbanização das … – Complexo Turístico … – loteamento do … – a) autorizada a constituição de cinquenta e cinco lotes de terreno, numerados de 1 a 55; a área total dos lotes é de 118.547 m2, a área total de implantação é de 26.640 m2 e a área total de construção é de 32.410 m2; o número de estacionamentos é de 265, sendo 47 públicos; o número total de fogos é de 91 (2 moradias T3, 51 moradias T4, uma moradia T5 e 37 apartamentos turísticos T3; b) a área de cedência para o domínio público municipal é de 55.006 m2, consistindo em: 33.910 m2 para arruamentos, passeios, zonas verdes adjacentes, estacionamentos públicos; 37 m2 para equipamentos e infra estruturas (postos de transformação); 21.059 m2 para ajuste da rede viária municipal, correspondente a implantação da Estrada Municipal 509 e da Estrada Municipal 1358 e zonas adjacentes que se mostra projectada na parte incidente aos artigos 9 e 10 V a coberto e em consequência do presente alvará, das deliberações camarárias subjacentes, nomeadamente a deliberação de 15 de Fevereiro de 2005 e parecer da Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional do Algarve, ofício 401/AO de 26 de Maio de 2006; c) a área total de zonas verdes privadas do loteamento é de 18.188 m2; d) para garantir a boa execução das obras gerais de urbanização foi deliberado fixar uma caução efectuada pela prestação de garantia bancária emitida pelo Banco de Investimento Imobiliário a favor da Câmara Municipal de Vila Real de Santo António, à primeira solicitação, na importância de 1.737.128,28 €; e) o prazo para a conclusão das obras de urbanização é de 24 meses, contados a partir da emissão do alvará.».
  60 – Em 9 de Abril de 2007, a Ré apresentou na Câmara Municipal de Vila Real de Santo António o projeto de arquitetura e os projetos das especialidades referentes à construção numa só fase de empreendimento turístico a implementar no lote 55 – loteamento … –, criado pelo alvará descrito no número anterior.
  61 – Tal empreendimento turístico seria composto por 37 apartamentos turísticos de 5 estrelas, correspondentes a 37 fogos de tipologia T3, com o máximo de pisos mais cave, e por um clube com recepção destinada a comércio e serviços – concretamente “recepção, bar, zonas de ginásio, saunas e ainda as zonas de lazer constituídas por piscinas e respectivos balneários e ainda dois campos de ténis”.
  62 – Para tanto, em 09/04/2007, a Ré entregou na Câmara Municipal de Vila Real de Santo António diversos documentos, nomeadamente projeto de arquitetura (1ª e 2ª fases), projeto de arranjos exteriores (1ª e 2ª fase) e diversos outros referentes aos apartamentos turísticos.
  63 – Na apreciação técnica subjacente à autorização da construção considerou-se que o projeto de arquitetura se encontrava em conformidade com o previsto no alvará de loteamento nº 4/2006 para o lote 55, cuja descrição prévia que nesse lote, com a área de 46.082,00 m2, fosse construído um complexo turístico com edifícios de apoio e 37 fogos de tipologia T3, com o número máximo de pisos dois, mais cave.
  64 – O processo carimbado pela DGT (Direcção Geral do Turismo) foi recebido pela Autarquia em 24/07/2007, tendo merecido parecer favorável da DGT, em 10/07/2007, aprovando, a título provisório, a classificação de apartamentos turísticos de 5 estrelas, a capacidade máxima de 185 camas, distribuídas por 37 unidades de alojamento, e a denominação “Apartamentos Turísticos … 5 estrelas”.
  65 – A Ré juntou a este pedido de autorização administrativa uma memória descritiva e justificativa, com carimbo de entrada na Direcção Geral do Turismo (DGT) em 29 de Novembro de 2006, em que refere, designadamente, “pretender desenvolver no lote 55 um empreendimento turístico composto por apartamentos de elevada qualidade, em construção em banda, em que a estrutura verde interna e as zonas verdes envolventes serão factores determinantes na ambiência procurada, e instalar nos 46.028 m2 de terreno objecto do presente estudo um empreendimento turístico – apartamentos turísticos – de 1ª categoria, 5 estrelas”.
  66 – No mesmo documento, a Ré declarou que “prevêem-se percursos pedonais transversais e conducentes à zona verde a poente assim como ao clube/restaurante e receção e respectiva zona de lazer constituída por piscinas, ginásio e campos de ténis”.
  67 – E acrescentou que: “o acesso individualizado ao empreendimento é feito a partir do arruamento do loteamento de “…”, prevendo-se a existência, no clube, de uma portaria/recepção de controlo, devidamente sinalizada com acesso individualizado para os funcionários. Assegurará as funções de recepção e de estacionamento temporário” e que “prevê-se a existência de 3 piscinas exteriores: uma de grandes dimensões, uma piscina para crianças e uma piscina de exercício, de uso exclusivo do empreendimento”.
  68 – Mais acrescentou a Ré em tal documento que:
  «O empreendimento turístico é composto por apartamentos duplex de 3 quartos em construção em banda. As bandas são de 2 e 3 unidades adjacentes. Fará parte do empreendimento um clube, aonde se localizará a recepção, restaurante, bar, zonas de ginásio, saunas e ainda as zonas de lazer, constituídas por piscinas e respectivos balneários e ainda dois campos de ténis.
  Pretende-se um ambiente o menos urbano possível, em que a circulação de automóveis seja reduzida ao mínimo, evitando grandes superfícies impermeabilizadas por tapete betuminoso, e procurando soluções integradas tanto para a faixa de rodagem e passeios como para o parqueamento dos veículos, em calçadas e superfícies semipermeáveis. Será favorecida a utilização de buggies por parte dos moradores do Empreendimento.
  (…)
  Para o edifico do clube prevê-se uma área de 1 619 m2.
  (…)
  Para a distribuição tipológica definida teremos um total de 185 camas.
  As volumetrias previstas são de 2 pisos + cave para os apartamentos e clube.
  (…)
  O tratamento de roupa (lavandaria) será garantido por uma empresa exterior ao empreendimento, prevendo-se apenas o depósito de roupas sujas e limpas dentro do empreendimento. A recolha de lixos será realizada por meio de serviços de buggies que recolherão os lixos nos diversos blocos dos apartamentos.
  (…)
  A segurança interna será garantida por empresa de segurança.
  (…)
  Em todas as áreas de serviços comuns do empreendimento será salvaguardada a sua utilização por clientes com deficiências motoras. Para acesso à zona das piscinas pelo interior do edifício do clube está previsto a utilização de um elevador. O acesso exterior a esta zona será servido por rampas, com um máximo de inclinação de 8%.
  Nos apartamentos está prevista uma unidade com dimensões e instalações sanitárias para deficientes motores».
  69 – Do mesmo documento consta ainda o seguinte: «Denominação do empreendimento»:
  A seguinte listagem corresponde à proposta de denominação pretendida para o empreendimento segundo a ordem de preferência:
• Apartamentos Turísticos “…”
• Apartamentos Turísticos “…. e Clube”
  (…)
  Os apartamentos foram projectados em bandas de 2 ou no máximo 3 unidades de modo a que a arquitectura em banda seja o menos evidente possível dando assim a ideia de se tratar de vivendas isoladas.
  (…)
  Estes apartamentos dividem-se em apenas três tipos diferentes conforme se situem nos extremos das bandas ou no meio das mesmas, tendo todos os mesmos compartimentos, mas com as áreas diferentes conforme a sua localização.
  (…)
  Assim teremos os tipos A, B, C e D
  (…)
  O Tipo D – é atribuído a uma unidade (designadamente o apartamento 17) de modo a minimizar barreiras arquitectónicas, e assim facilitar o acesso a pessoas com mobilidade condicionada.
  O apartamento terá os mesmos compartimentos dos outros apartamentos, tendo no entanto dimensões adequadas à sua finalidade, rampas de acesso e equipamento de casa de banho específico.
  (…)
  O clube terá os seguintes compartimentos:
  Cave – Hall e recepção, mini mercado com arrecadação, cabeleireiro e esteticista com arrumos, gabinete de internet, escritórios, ginásios com arrumos, I.S. masculinas e femininas, I.S. para deficientes motores, zona de descanso, banho turco, sauna, balneários masculinos e femininos, elevador para o 1º piso e compartimentos técnicos para os equipamentos das piscinas, sauna e banho turco, zona de cargas e descargas e zona de reciclagem.
  (…)
  1º Piso – Restaurante, cozinha, piscina principal, terraços piscina para crianças, um espaço de jogos juvenis c/ I.S. masculinas e femininas.
  (…)
  2º Piso – Bar com arrumos, terraços e piscina de exercício».
  70 – Em tal requerimento, a Ré declarou ainda que:
  «Refere-se a memória descritiva e justificativa ao projecto de construção de piscinas que o requerente pretende levar a efeito no local acima referido.
  (…)
  As piscinas comuns do empreendimento, localizadas na zona Central do lote e a Noroeste do Clube, terão circuitos de pés descalços e calçados, separados através da introdução de lava-pés, localizados em postos estratégicos. Estes serão revestidos com um material antiderrapante e não possuirão qualquer obstáculo num perímetro de dois metros.
  (…)
  As inclinações do fundo das piscinas irão ser concedidas de modo a que a transição até à profundidade de 1.40m2 não seja superior a 7% começando na zona menos profunda com uma profundidade de 1,20m. A piscina das crianças ou chapinheiro não terá profundidade superior a 0, 45 m».
  71 – A 22/08/2007, a Ré requereu à autarquia a execução faseada da obra, sendo que a 1ª fase iria corresponder à execução dos apartamentos turísticos (37 fracções) e a 2ª fase iria corresponder ao edifício do clube, indicando que pretendia iniciar as obras da 2ª fase 6 meses após a emissão do alvará da licença de construção.
  72 – A Ré não deu qualquer conhecimento desta alteração, ou seja a introdução de um faseamento da construção, à Autora.
  73 – Por ofício datado de 23 de Janeiro de 2008, o Município comunicou à Ré que:
  “Face ao exposto considera-se que o projeto de arquitetura encontra-se em condições e que os projetos de especialidades entregues poderão obter o deferimento da 1ª fase e poderá a empresa requerente solicitar a emissão do respectivo alvará de autorização de construção.
  Mais se informa que o pedido de emissão da 2ª fase do alvará de construção deverá ser acompanhado das respectivas especialidades e que o alvará de utilização deverá respeitar o supra-referido no ponto 10”.
  74 – Em 25 de Janeiro de 2008, a Câmara Municipal de Vila Real de Santo António emitiu uma primeira alteração ao acima referido alvará de loteamento 4/2006 que, como resulta do respectivo texto, “incide sobre o uso do lote 55, que se destina a apartamentos turísticos de 5 estrelas como é referido na Planta de Síntese (Anexo I) e não Aldeamento Turístico, como era referido no alvará de loteamento”, correspondente ao documento nº 74 junto com a petição inicial e cujo teor se dá por reproduzido na íntegra.
  75 – Esta alteração foi registada na caderneta predial do prédio em questão mediante a apresentação 32 de 4 de Fevereiro de 2008.
  76 – A Ré não deu qualquer conhecimento desta alteração à Autora.
  77 – Em 6 de Fevereiro de 2008, o Município de Vila Real de Santo António emitiu o alvará de licença de construção nº 3…/08, autorização a construção no lote 55 da urbanização acima identificada de 37 fogos com 2 pisos acima da cota de soleira e 1 abaixo, com a cércea de 7,20 m2, destinando-se estas edificações a “empreendimento turístico com 37 apartamentos 1ª fase”.
  78 – O termo do prazo de validade desta licença foi fixado em 8 de Fevereiro de 2010.
  79 – Em 9 de Março de 2009, o Turismo de Portugal, I.P. pronunciou-se no sentido de que o empreendimento poderia ser enquadrado na tipologia “Aldeamento Turístico” – e não, como tinha sido requerido, como apartamentos turísticos de 5 estrelas, por não serem as edificações em causa apartamentos mas sim moradias geminadas -, desde que se mantivessem as condições do projecto que foi merecedor do parecer favorável da ex-DGT, que incluía a construção de um edifício destinado à instalação do Clube … e de campos de ténis.
  80 – A Câmara Municipal de Vila Real de Santo António notificou a Ré deste Parecer do Turismo de Portugal IP por ofício datado de 24 de Março de 2009.
  81 – A Ré nada disse nem requereu a este propósito, nem a este Instituto Público nem à Câmara Municipal de Vila Real de Santo António.
  82 – Com data de 25 de Maio de 2009, a Ré enviou à Autora cartas relativas a cada uma das fracções 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 13, 14, 18, 19, 20, 24, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, com o teor dos documentos nºs 75 a 95 juntos com a petição inicial e que se dão por inteiramente reproduzidos, solicitando documentação de suporte para a outorga das escrituras públicas de compra e venda prometidas e dando notícia de que, recepcionada tal documentação, seriam remetidas as notificações para a celebração daquelas escrituras.
  83 – A Ré apresentou declaração modelo 1 do IMI para participação das 38 frações na matriz predial em 7 de Julho de 2009, tendo declarado todas as frações afetas à habitação com exceção da fração AL, a qual declarou afeta a serviços.
  84 – Em 14 de Julho de 2009, foi emitida pela Câmara Municipal de Vila Real de Santo António a 2ª alteração ao Alvará de Loteamento nº 4/2006 com o seguinte teor, além do mais: “A alteração incide sobre o uso do Lote 55 que se destina a 37 apartamentos de tipologia T3 de uso residencial e edifícios de apoio com é referido na Planta de Síntese (Anexo I)” e “a alteração foi aprovada por despacho de 14/07/2009 e consiste em dar cumprimento às questões levantadas nos pareceres emitidos pelo Turismo de Portugal, I.P.”
  85 – Esta alteração, sob a denominação de “alteração de operação de transformação fundiária”, foi registada na caderneta predial do prédio em questão mediante a apresentação mediante a apresentação 4907 de 16 de Julho de 2009, tendo ficado a constar em averbamento à descrição o seguinte: «2ª Alteração ao Alvará de Loteamento nº4/2006 de 24 de Julho de 2006 – Especificações: a alteração incide sobre o uso do lote 55 que se destina a 37 apartamentos de tipologia T3 de uso residencial e edifícios de apoio. (Reprodução da inscrição AVERB – Ap. 4907 de 2009/0716, do prédio 4782/20060802)».
  86 – A Ré não deu conhecimento desta alteração à Autora.
  87 – Em 14 de Julho de 2009, a Câmara Municipal de Vila Real de Santo António emitiu a certidão de constituição de propriedade horizontal relativa ao lote 55, certificando o destino de 37 frações a apartamentos tipologia T3 de uso residencial e de 1 fração, com o número 38, destinada a apoio das frações residenciais composta por restauração, comércio e serviços, com o teor do documento de fls. 1167 a 1184 que se dá por reproduzido na íntegra.
  88 – Com data de 16 de Julho de 2009, a Ré enviou 21 cartas à Autora, uma relativa a cada fracção prometida vender a esta, com o teor dos documentos nºs 98 a 118 juntos com a petição inicial e que se dão por reproduzidos, comunicando-lhe o “termo da construção” e informando-a nomeadamente do seguinte:
  «a construção dos edifícios, destinados à habitação, tendo por objecto o bem futuro designado, aquando da sua celebração, pelo número supra identificado e, de forma a proceder ao seu cumprimento, pela presente se notifica V. Exas na qualidade de promitente-comprador que: 1) a construção de edifícios, destinados à habitação-alvará de licença de construção 34/2008 emitido em 06.02.2008 pela Câmara Municipal de Vila Real de Santo António – onde se mostra integrada a fracção objecto da promessa de compra e venda, teve o seu término no passado dia 29 de Maio de 2009; 2) procedeu a promitente vendedora à prévia inscrição na matriz das fracções que compõem o imóvel, a submeter ao regime de propriedade horizontal (anexa cópia mod.1); 3) procederá no decurso dos próximos dias à celebração da escritura pública de constituição de propriedade horizontal (…); 4) requereu a emissão de todos os demais documentos destinados a instruir a escritura pública de compra e venda, a saber, ficha técnica de habitação e licença de habitabilidade. Mais se notifica V. Exas que logo que se mostrem disponíveis o conjunto das citadas certificações e documentação, necessário à transmissão, será remetido, nos termos contratuais, notificação para a celebração da escritura pública de compra e venda, com a indicação da data, hora e cartório Notarial».
  89 – A Ré outorgou a escritura notarial de constituição da propriedade horizontal em 21 de Julho de 2009.
  90 – A propriedade horizontal foi registada mediante a apresentação 4832 de 23 de Julho de 2009.
  91 – O lote 55 encontra-se assim descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Real de Santo António sob o nº 4…7/200…04:
  «urbano, denominação, Complexo Turístico … – Loteamento … – lote 55, matriz 7…6, natureza urbana, constituído por dezasseis edifícios de cave e dois pisos, cada um, destinados a apartamentos residenciais.
  (…) é composto por prédio urbano com a área total de 46.082 m2 sendo a área coberta de 6.759,76 m2 e descoberta de 39268,24 m2 constituído por dezasseis edifícios, de cave e dois pisos, cada um, destinados a apartamentos residenciais.»
  92 – Foram constituídas as seguintes fracções autónomas com as composições, características, área e tipologia e permilagens que resultam da certidão camarária e do registo predial: A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N, O, P, Q, R, S, T, U, V, W, X, Y, Z, AA, AB, AC, AD, AE, AF, AG, AH, AI, AJ, AK, AL.
  93 – Todas as fracções, à excepção da fracção AL, se destinam a habitação.
  94 – A fração AL encontra-se descrita no registo predial do referido prédio como “rés-do-chão e primeiro andar, com cave e logradouro, composto por jardins, estacionamentos, o acesso ao clube, dois campos de ténis e duas piscinas, designada pelo nº 38, destinada a restauração, comércio e serviços – tipo V3 – orientada a sul”.
  95 – Em 29 de Julho de 2009, a Ré requereu à Câmara Municipal de Vila Real de Santo António o faseamento do alvará de utilização das fracções em 4 fases:
  1ª Fase – Fracções: F; V; X; Y; AA; AE; AF; AG; AH; AI; AJ; AK.
  2ª Fase – Fracções: A; B; D; e; G; H; I; M; N; R; S; T; U; AB; AC; AD.
  3ª Fase – Fracções: C; J; K; L; O; P; Q; W; Z.
  4ª Fase – Fracções: AL
  96 – Para tanto sustentou que «o referido faseamento foi devido ao compromisso que temos com alguns clientes, que adquiriram fracções do lote em questão e dada a conjuntura actual do mercado imobiliário, temos de agir deste modo».
  97 – A Ré não deu qualquer conhecimento à Autora de que havia efectuado este requerimento.
  98 – A Autora nunca lhe solicitou que fizesse tal requerimento, nem deu causa a tal requerimento de faseamento de utilização das fracções.
  99 – Em 18 de Agosto de 2009 foi emitido alvará de utilização nº 181/2009 relativa às seguintes 12 fracções:
  Fracção 6 designada por Fracção F, Fracção 22 designada por Fracção V, Fracção 24 designada por Fracção X, Fracção 25 designada por Fracção Y, Fracção 27 designada por Fracção AA, Fracção 31 designada por Fracção AE, Fracção 32 designada por Fracção AF, Fracção 33 designada por Fracção AG, Fracção 34 designada por Fracção AH, Fracção 35 designada por Fracção AI, Fracção 36 designada por Fracção AJ e Fracção 37 designada por Fracção AK.
  100 – Em 20 de Agosto de 2009, a Ré expediu nove cartas para a Autora notificando-a para a realização da escritura de compra e venda em 8 de Setembro de 2009, relativamente às fracções 6 (letra F), 24 (letra X), 31 (letras AE), 32 (letras AH) 33 (letras AG), 34 (Letras AH), 35 (Letras AI), 36 (Letras AJ) e 37 (letras AK), cartas essas com o teor dos documentos nº 119 a 127 juntos com a petição inicial e que se dá por reproduzido na íntegra.
  101 – A 8 de Setembro de 2009 a Autora não compareceu no Cartório Notarial em questão para celebração das referidas escrituras públicas.
  102 – Por carta datada de 8 de Setembro de 2009, correspondente ao documento nº128 junto com a petição inicial e cujo teor se dá por reproduzido na íntegra, o representante da Autora comunicou à Ré que prometeu comprar-lhe 21 fracções, que as fracções deveriam ter sido construídas até 15 meses após a data de emissão do respectivo licenciamento, que a licença de construção nº34/2008 foi emitida em 6 de Fevereiro de 2008, que a construção foi concluída em 29 de Maio de 2009, estando ainda por obter a respectiva licença de utilização.
  103 – Acrescentou ainda que, à data, não estavam construídos vários elementos que foram decisivos para a Autora tomar a decisão de celebrar os contratos-promessa, tais como a unidade hoteleira no complexo turístico Monte Rei (em que se inclui o loteamento Miradouro, em cujo lote 55 se localizam as fracções prometidas comprar pela Autora), e a ligação das vias de circulação viárias entre o empreendimento e a auto-estrada A22, restaurantes e lojas (shopping).
  104 – Através dessa carta, a Autora imputou à Ré o incumprimento do contrato por demora desta na construção das fracções referidas e pela inexistência das infra-estruturas e imóveis de relevo mencionadas.
  105 – Solicitou ainda a devolução do sinal e seus reforços, fornecendo o número de identificação bancária para esse fim.
  106 – Por carta datada de 16 de Setembro de 2009, correspondente ao documento nº129 junto com a petição inicial e cujo teor se dá por reproduzido na íntegra, a Ré comunicou à Autora que os fundamentos por esta invocados para a perda do interesse no cumprimento dos contratos não tinham cabimento, nem nos contratos-promessa nem na Lei Geral.
  107 – A Ré enviou à Autora nove cartas, datadas de 17 de Setembro de 2009, contendo uma segunda convocatória para celebração das escrituras notariais de compra e venda, para o dia 7 de Outubro de 2009, relativamente às fracções já atrás identificadas (F, X, AE, AF, AG, AH, AI, AJ e AK).
  108 – A 7 de Outubro de 2009 a Autora não compareceu no Cartório Notarial em questão para celebração das referidas escrituras públicas.
  109 – A 08/10/2009, a Ré comunicou ao serviço de finanças de Vila Real de Santo António o seguinte:
  «A requerente apresentou, por via electrónica, em 2009-07-03, o Modelo 1 do IMI, dando origem, ao artigo provisório P7796;
• Nos termos de tal Modelo 1 a requerente participou a constituição em regime de propriedade horizontal de prédio composto por 38 (trinta e oito) fracções autónomas sendo 37 (trinta e sete) destinadas a habitação e 1 (uma) destinada a serviços, a erigir no Lote 55 do urbano 7117 da Freguesia ….
• Aquando da avaliação das aludidas 38 fracções foram estas consideradas como destinadas a serviços, alegadamente, por se tratar de apartamentos turísticos.
• O resultado na avaliação foi notificado à requerente, não tendo esta, em devido tempo, se apercebido da afectação dada às 37 fracções destinadas a habitação.
• Sendo que não corresponde à realidade que as fracções se destinam a apartamentos turísticos, isto porque, após a apresentação do Modelo 1 do IMI.
• Em 2009/07/14 foi emitido pela Câmara Municipal de Vila Real de Santo António a 2ª alteração ao alvará de loteamento nº4/2006, cuja cópia se anexa,
• A alteração incide sobre o uso do lote 55 que se destina a 37 apartamentos de tipologia T3 de uso residencial.
  Pelo exposto requer-se a V. Exa. se digne alterar a afectação dada às fracções criadas pela apresentação do supra modelo 1 do IMI com o artigo provisório P7796 de Serviços para Habitação, com excepção da fracção AL a qual deverá manter a afectação de serviços».
  110 – A Ré não deu conhecimento destes factos à Autora.
  111 – Por doze cartas datadas de 26 de Outubro de 2009, a Ré interpelou a Autora para a outorga em 13 de Novembro de 2009 das escrituras de compra e venda relativamente às fracções 1 (letra A), 2 (letra B), 4 (letra D), 5 (letra E), 7 (letra G), 8 (Letra H), 9 (Letra I), 13 (Letra M), 14 (Letra N), 18 (Letra R), 19 (Letra S), 20 (Letra T).
  112 – A 29 de Outubro de 2009, foi emitido o alvará de utilização nº 234/90 relativamente às 16 seguintes fracções:
  Fracção 1 designada por Fracção A, Fracção 2 designada por Fracção B, Fracção 4 designada por Fracção D, Fracção 5 designada por Fracção E, Fracção 7 designada por Fracção G, Fracção 8 designada por Fracção H, Fracção 9 designada por Fracção I, Fracção 13 designada por Fracção M, Fracção 14 designada por Fracção N, Fracção 18 designada por Fracção R, Fracção 19 designada por Fracção S e Fracção 20 designada por Fracção T.
  113 – A 13 de Novembro de 2009 a Autora não compareceu no Cartório Notarial em questão para celebração das referidas escrituras públicas.
  114 – A 19 de Novembro de 2009, a Ré remeteu à Autora 12 cartas, pelas quais a convocou para a realização das escrituras de compra e venda em 10 de Dezembro de 2009, relativamente às fracções 1 (letra A), 2 (letra B), 4 (letra D), 5 (letra E), 6 (letra 7), 8 (Letra H), 9 (Letra I), 13 (Letra M), 14 (Letra N), 18 (Letra R), 19 (Letra S) e 20 (Letra T).
  115 – A 10 de Dezembro de 2009 a Autora não compareceu no Cartório Notarial em questão para celebração das referidas escrituras públicas.
  116 – Por carta datada de 14 de Janeiro de 2010, a Autora comunicou à Ré que aquando da negociação da compra das várias fracções (com a celebração do acordo de reserva e depois com a celebração dos 21 contratos-promessa de compra e venda), foi pela BB indicado que as mesmas se integravam num empreendimento, que dispunha de inúmeras infra-estruturas de apoio e complemento, as quais foram o motivo principal para a outorga dos contratos-promessa de compra e venda por parte da Autora, tais como:
• Club house;
• Health Club;
• Piscinas;
• Campos de ténis;
• Restaurante e Lojas (shopping).
  117 – Através dessa carta, a Autora transmitiu também à Ré o seguinte: «Sendo ainda de extrema relevância a existência da:
• Unidade hoteleira no Complexo Turístico ….
• Ligação das vias de circulação viárias entre o empreendimento e a Auto-Estrada A22.
  Evidentemente que os preços cobrados pelas fracções incluem todas estas áreas comuns e serviços, os quais estão muito longe de estar disponíveis aos futuros utilizadores das fracções (apenas alguns dos elementos indicados estão em fase inicial de construção).
  Em face do exposto a AA entende que não estão reunidas as condições de utilização e fruição plena das fracções, motivo pelo qual entende não estarem reunidas as condições necessárias para a outorga das escrituras notificadas, considerando sem efeito as notificações em causa efectuadas pela BB.
  Deste modo, a AA não considera que se encontre em situação de incumprimento contratual relativamente aos vinte e um CPCV, solicitando ainda que seja prestada a informação sobre a data prevista para a conclusão das obras das fracções (incluindo emissão da respectiva Licença de Utilização), bem como conclusão das infra-estruturas de utilização comum supra indicadas.
  Uma vez concluídas as obras mencionadas no parágrafo anterior, a AA solicitará ao seu “Surveyor” que efetue uma inspecção detalhada ao local (para o qual solicita total acesso) à BB».
  118 – A Ré respondeu por carta datada de 1 de Fevereiro de 2010, com o teor do documento nº164 junto com a petição inicial e que se dá por reproduzido na íntegra, comunicando à Autora, além do mais que: «O comportamento relapso do devedor, falta reiterada de obrigações contratuais de natureza pecuniária, ocasionaram por parte da promitente vendedora, encargos com a contratualização de mútuos por forma a colmatar a falta desses pagamentos atempados, sendo disso exemplo o reforço da hipoteca que a promitente vendedora celebrou por forma a assegurar o termo da empreitada contratualizada, empreitada essa destinada ao cumprimento integral das promessas, ocasionando, por esse facto a sua perda de interesse com carácter definitivo nos contratos celebrados.
  Mostram-se assim os contratos promessa, celebrados em 2 de Abril de 2006 e aditados em 28 de Julho de 2009, relativos às fracções (…) definitivamente incumpridos, e, em consequência resolvidos, reiterando-se, para que não subsistam quaisquer dúvidas, os fundamentos invocados e constitutivos da conversão da mora em incumprimento definitivo com as contratuais e legais cominações, desde as aludidas datas, com perda a favor da promitente vendedora de todas as quantias entregues e imputadas a título de sinal».
  119 – No processo camarário relativo ao prédio em questão, a 5 de Julho de 2010 foi admitida a comunicação prévia nº12/2010, válida até 6 de Julho de 2012, relativa ao complexo designado como “Clube do Loteamento”, tal como proposto no projecto de arquitectura, pela qual a Ré se propôs construir:
  – Um bar em esplanada coberta (com zina de bar e instalações sanitárias de apoio;
  – Um snack-bar em esplanada coberta (com cozinha, copa, despensa, balneários do pessoal e arrecadação);
  – Um posto de primeiros socorros;
  – Piscinas exteriores (principal e infantil);
  – Balneários (m/f) para uso dos utentes da piscina.
  120 – A 20/12/2012 foi emitido alvará de utilização de “complexo de lazer e restauração” situado na fracção AL do Lote 55 da freguesia de …, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Real de Santo António sob o nº 4…7.
  121 – No final do ano de 2009, não estavam ainda construídas de forma completa e funcional as seguintes valências: receção, clubhouse, restaurante, supermercado, piscinas, campos de ténis, ginásio, sendo que a construção do edifício da recepção e da piscina, a levar a efeito na fracção AL, não tinha sido iniciada.
  122 – A 09/10/2007, 22/10/2007 e 23/01/2008, a Autora prometeu vender a clientes seus as fracções 1, 2 e 4 que a Ré havia prometido vender-lhe, tendo para tanto celebrado acordos intitulados “contrato promessa de compra e venda de bem futuro” com o teor dos documentos nº 165 a 167 juntos com a petição inicial e que se dão por reproduzidos na íntegra.
  123 – Em virtude das referidas valências não estarem construídas nem disponibilizadas, a Autora viu-se impedida de concretizar a revenda das referidas fracções.
  124 – A localização do empreendimento onde se situa o lote 55 situa-se a 11 km da entrada mais próxima para a Auto-Estrada A22, sendo que esse trajecto é percorrido através da Estrada Municipal M1251 e Estrada Nacional 125.
  125 – O tempo de médio de realização desse percurso, em veículo automóvel, é de 15 minutos.
  126 – A localização do empreendimento tem as coordenadas geográficas de longitude 7º 33’4,31 Oeste e latitude 37º 12’16,75 Norte.
  127 – O empreendimento situa-se a cerca de 5,7 km de …, localidade com serviços diversos como farmácia, supermercado, banco, posto dos correios e centro de saúde, acessível através de Estrada Municipal, sendo que o tempo de médio de realização desse percurso, em veículo automóvel, é de 10 minutos.
  128 – O empreendimento situa-se a cerca de 8,5 km de Altura, localidade com serviços e praia, acessível através de Estrada Municipal, sendo que o tempo de médio de realização desse percurso, em veículo automóvel, é de 15 minutos.
  129 – O empreendimento situa-se a cerca de 7 km de Manta Rota, a praia mais próxima, acessível através de Estrada Municipal, sendo que o tempo de médio de realização desse percurso, em veículo automóvel, é de 13 minutos.

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11.1. Factualidade não provada:
1 – No momento das negociações supra referidas, a Ré assegurou à Autora que estavam previstos e seriam construídos acessos viários que facilitariam o acesso à via do Infante (A22) e à Estrada Nacional 125.
2 – E que seriam colocadas placas indicativas da direcção a tomar para o empreendimento.
3 – A Autora asseverou à Ré que tal era fundamental, pois os seus clientes precisavam ter um acesso fácil ao aeroporto de Faro e às localidades e vias de comunicação mais próximas.
4 – A Ré iniciou a construção dos edifícios prometidos vender à Autora apenas após a data de 9 de Fevereiro de 2008.
5 – Em Dezembro de 2008, a Ré havia comunicado ao avaliador da Autora que a construção do bloco da recepção, a erigir na fracção AL, conteria um health clube e as facilidades turísticas usuais.
6 – E que a construção da recepção, piscinas e supermercado e outras infra-estruturas sociais iriam começar a ser construídas no início de 2009.
7 – Contudo, a Ré não tinha, em 10 de Dezembro de 2009, quaisquer projectos desta construção.
8 – Nem sequer tinha submetido qualquer projecto de construção ou construções a edificar na fracção AL à apreciação da Câmara Municipal de Vila Real de Santo António.
9 – Em 10 de Dezembro de 2009, a Ré ainda não tinha celebrado quaisquer contratos de empreitada ou outros dessa índole para essas e outras construções a erguer na fracção AL.
10 – As estruturas viárias do empreendimento e supra referidas continuam por construir.
11 – No empreendimento ainda não há local onde as pessoas possam abastecer-se de alimentos, nem onde possam tomar refeições.
12 – Inexistem o supermercado, o restaurante, 3 piscinas, escritórios e creche, e outro qualquer serviço de apoio ao turismo porventura residente, apenas está construído um café e uma piscina.
13 – Em 10 de Dezembro de 2009, a construção do edifício da recepção e da piscina, a levar a efeito na fracção número 38, ou AL, não tinha sido iniciada.
14 – Nem nenhuma outra qualquer construção nem infra-estrutura prevista para ser edificada nesta fracção, todas identificadas supra.

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III – Fundamentação de direito

12. Da restituição do sinal em dobro
    Nesta revista, não está em causa a apreciação do julgamento convergente das instâncias no sentido de que houve incumprimento definitivo do(s) contrato(s) promessa outorgado(s) entre as partes. Apenas se discute se – como sustenta a recorrente – é aplicável ao incumprimento definitivo do contrato-promessa, decorrente da sua violação pela promitente vendedora, o regime sancionatório previsto no artº 442º, nº 2, do Código Civil.
    O acórdão recorrido considerou que a disciplina do sinal consagrada no Código Civil não é imperativa pelo que, atento o estipulado entre as partes no ponto 4.2. da cláusula 4ª dos contratos, apenas assiste à promitente compradora o direito à restituição em singelo das quantias entregues à promitente vendedora a título de sinal e seus reforços, acrescidas dos juros de mora à taxa legal, contabilizados desde as datas dos correspondentes pagamentos.
    A Relação fundamentou o assim decidido nos seguintes termos:
    “(…) Ao abrigo da liberdade contratual precipitada no artigo 405º[2] do Código Civil, as partes tinham a faculdade de adaptar o conteúdo do regime sancionatório ou reparador associado à falta de cumprimento, regra esta que associada às normas de interpretação contratual contidas nos artigos 236º[3] e 239º[4] do citado diploma impõe o entendimento que, em qualquer caso de incumprimento definitivo objectivo, as partes podem afastar o princípio da devolução do sinal em dobro e optar pela devolução do sinal em singelo acrescido de juros. E a existir dúvida sobre o sentido declaratório da cláusula, esta interpretação é a que conduz ao maior equilíbrio das prestações, por via da aplicação da regra contida no artigo 237º[5] do Código Civil.

E a expressão da natureza supletiva da vontade das partes e os princípios da confiança e da boa-fé ditam claramente que a devolução do sinal em dobro foi afastada pelos contraentes e deve assim prevalecer o clausulado privado em que se afirma que a resolução contratual implica «a devolução das quantias pagas, num prazo de 60 (sessenta) dias, acrescida de juros calculados à taxa contratual contados desde a data dos respectivos pagamentos» (leia-se data da respectiva entrega à parte contrária). (…).”.

Temos por indiscutível o acerto desta decisão.

Com efeito:

O regime previsto pelo artigo 442º do Código Civil, na redacção do Decreto-Lei nº 379/86, de 11 de Novembro, prevê uma forma de indemnização pré-definida do promitente a quem é imputável o incumprimento do contrato-promessa, tendo havido sinal passado e na falta de convenção em contrário (nºs 1 e 4).
Decorre da referida norma que, no caso de constituição de sinal, e não havendo convenção em contrário, assiste ao tradens (promitente fiel) o direito de exigir a restituição do sinal em dobro, caso o incumprimento (definitivo) seja imputável à parte que o recebeu.

Assim, não obstante a devolução em dobro do sinal seja a sanção típica prevista no Código Civil para o incumprimento definitivo do contrato promessa pelo promitente vendedor, nada obsta a que as partes estipulem, ao abrigo do princípio da liberdade contratual que constitui a matriz do direito dos contratos (cf. art. 405.º, n.º 1, do CC), que, em caso de incumprimento imputável ao promitente vendedor, este deva restituir em singelo as quantias que recebeu a título de sinal.[6]

Ora, no caso concreto, as partes acordaram que:

“Caso o prazo para a conclusão da Fracção seja ultrapassado, por período superior a 3 (três) meses, por motivo imputável à promitente vendedora, poderá o promitente-comprador conceder àquela uma prorrogação do prazo por igual período de três meses, ou resolver o contrato, com a devolução das quantias pagas, num prazo de 60 (sessenta) dias, acrescida de juros calculados à taxa contratual contados desde a data dos respectivos pagamentos.”.

A resolução da questão com que somos confrontados coloca-nos, no fundo, um problema de interpretação da aludida estipulação contratual.

Pois bem.

É jurisprudência pacífica deste Supremo Tribunal de Justiça que a interpretação de declarações negociais só constitui matéria de direito quando o sentido da declaração deva ser determinado segundo o critério do nº1, do art. 236º ou surja a questão de saber se foi respeitado o art. 238º, do CC, estando-lhe vedado o apuramento da vontade real das partes por constituir matéria de facto, da exclusiva competência das instâncias.[7]

Como se sabe, o nº1, do art. 236º, do CC consagra a denominada doutrina da impressão do destinatário, segundo a qual o sentido juridicamente relevante com que deve valer uma declaração negocial há de corresponder àquele que lhe seria dado por um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, que, conhecendo as circunstâncias que este concretamente conhecia, atribuiria à declaração, agindo com capacidade e diligência médias.

Porém, nos negócios formais, a declaração não pode valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto, ainda que imperfeitamente expresso – art. 238º, nº1, do CC.
Nesta tarefa interpretativa, deve o intérprete «procurar aquele dos possíveis significados da declaração que o seu destinatário podia julgar conforme às reais intenções do declarante; mas o sentido assim encontrado só poderá ser definitivamente atribuído à declaração litigiosa, na medida em que o próprio declarante também devesse orientar-se por ele» (Ferrer Correia, Erro e Interpretação na Teoria do Negócio Jurídico, Colecção Teses, Almedina, págs. 14 e 15).

Como refere Menezes Cordeiro (Tratado de Direito Civil Português I, Parte Geral Tomo I, 1999, págs. 478, 479 e 483), “a doutrina actual encara a interpretação do negócio jurídico como algo de essencialmente objectivo; o seu ponto de incidência não é a vontade interior: ela recai antes sobre um comportamento significativo.”

Sublinha, ainda, o mesmo autor que a autonomia privada tem de ser temperada com o princípio da tutela da confiança, que não se opõe à autonomia privada, antes a delimita, e que a própria interpretação não pode deixar de atender à boa-fé, ou seja, aos valores fundamentais do ordenamento jurídico que aí se jogam.

Regressando, agora, ao caso sub judice, com os elementos que constam dos autos, tendo presente que se está perante um contrato formal, e à luz dos critérios interpretativos acima referidos, nada permite afastar a interpretação efectuada pelo Tribunal da Relação, a qual encontra plena correspondência no seu texto (art. 238º, nº1, do CC) e a que, de todo o modo, conduz a um maior equilíbrio das prestações (art. 237º, CC).

Por conseguinte, embora a ré tenha incumprido definitivamente o contrato, à autora apenas assiste o direito a recorrer às sanções previstas para tal incumprimento, nos termos expressamente clausulados no contrato promessa.
Improcede, pois, o recurso.

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IV – Decisão

13. Nestes termos, negando provimento ao recurso, acorda-se em confirmar integralmente o acórdão recorrido.
    Custas pela recorrente.

Lisboa, 25 de Outubro de 2018

Maria do Rosário Correia de Oliveira Morgado (Relatora)
José Sousa Lameira
Hélder Almeida

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Processo:
604/12.9TBVRS.E1.S1
Nº Convencional: 7ª SECÇÃO
Relator: MARIA DO ROSÁRIO MORGADO
Descritores: CONTRATO-PROMESSA
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
RESTITUIÇÃO DO SINAL
LIBERDADE CONTRATUAL

Data do Acordão: 10/25/2018
Votação: UNANIMIDADE

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça