Comprar casa própria é o sonho de muitas pessoas, e em Portugal é possível realizar esse objetivo através de um financiamento habitacional. Neste artigo, explicamos o que é o financiamento de imóvel em Portugal, como funciona, quem pode aceder e quais são os critérios que os bancos analisam para aprovar o crédito.

O que é financiamento de imóvel em Portugal

O financiamento de imóvel em Portugal é um contrato de crédito entre uma pessoa (ou casal) e um banco, para aquisição de habitação própria ou para investimento. O banco empresta uma percentagem do valor do imóvel e o cliente devolve esse valor com juros, em prestações mensais durante um prazo que pode ir até 40 anos (habitualmente até aos 75 anos de idade do titular).

Os interessados também costumam perguntar sobre crédito habitação, crédito habitacional ou crédito imobiliário, que na verdade, significam a mesma coisa.

 Financiamento de imóvel em Portugal para estrangeiros

O financiamento de imóvel em Portugal para estrangeiros é possível, desde que o interessado tenha documentação válida e possa comprovar rendimentos.

✅ Estrangeiros com nacionalidade portuguesa ou da UE

• Têm acesso facilitado ao crédito habitacional.

• Podem beneficiar das mesmas condições dos cidadãos residentes.

🟢 Estrangeiros com residência permanente

• Considerados estáveis para efeitos de risco bancário.

• Condições geralmente semelhantes às dos nacionais.

⚠️ Estrangeiros com residência temporária

• Exigência documental mais rigorosa.

• Pode ser necessário fiador, entrada maior ou contrato de trabalho mais sólido.

Mesmo com residência temporária, o financiamento de imóvel em Portugal é viável se o perfil financeiro for bom e houver estabilidade.

Tipos de vínculo profissional e financiamento habitacional

O tipo de vínculo laboral influencia diretamente a análise de crédito.

Trabalhador por conta de outrem (contrato sem termo)

• É o perfil mais valorizado pelos bancos.

• Transmite maior estabilidade de rendimentos.

Profissional independente (recibos verdes ou empresários)

• Aceite, mas com mais exigências.

• É necessário apresentar:

  • Declaração de IRS

  • Declarações trimestrais de IVA (se aplicável)

  • Extratos bancários e comprovativos de rendimentos regulares

Capacidade de endividamento (DTI) no financiamento de imóvel em Portugal

O DTI (Debt-to-Income Ratio) é um dos principais critérios de análise. Representa a relação entre os encargos mensais com créditos e o rendimento mensal líquido.

Exemplo:

Rendimento líquido: 2.500 €
Prestações de créditos: 750 €
DTI: 30%

Os bancos recomendam que o DTI fique abaixo de 35%, para manter uma folga no orçamento familiar.

Taxa de esforço no crédito à habitação

A taxa de esforço representa a percentagem do rendimento que será usada para pagar a nova prestação do crédito à habitação.

Exemplo:

Rendimento líquido: 3.000 €
Nova prestação estimada: 600 €
Taxa de esforço: 20%

As instituições financeiras em Portugal consideram que a taxa de esforço ideal é até 30%, podendo ir até 35% em casos justificados.

Risco de crédito no financiamento de imóvel

O risco de crédito é a avaliação da probabilidade de o cliente incumprir o pagamento do empréstimo.

Fatores que aumentam o risco:

• Residência temporária

• Rendimento instável

• Histórico negativo no Banco de Portugal

• Crédito solicitado com valor elevado em relação ao rendimento

Fatores que reduzem o risco:

• Contrato sem termo

• Rendimento elevado e estável

• Entrada inicial significativa

• Histórico bancário limpo

Requisitos comuns para financiamento de imóvel

• Comprovativo de rendimentos (recibos de vencimento ou documentos de atividade independente)

• Declaração de IRS

• Mapa de responsabilidades do Banco de Portugal

• Comprovativo de morada e identidade

• Contrato de promessa de compra e venda (CPCV)

• Avaliação bancária do imóvel

Dicas para conseguir o financiamento de imóvel em Portugal

1. Mantenha a taxa de esforço abaixo de 35%

2. Tenha um valor de entrada guardado — os bancos financiam até 90% do valor do imóvel (80% para não residentes)

3. Comprove estabilidade nos rendimentos

4. Evite ter muitos créditos ativos

5. Verifique o seu registo no Banco de Portugal

Conclusão

O financiamento de imóvel em Portugal é acessível tanto a portugueses como a estrangeiros que tenham rendimentos comprovados e perfil financeiro estável. Compreender conceitos como DTI, taxa de esforço e risco de crédito ajuda a tomar decisões mais seguras e aumentar as hipóteses de aprovação.

Se está a planear comprar casa em Portugal, prepare-se bem, compare ofertas bancárias e não hesite em procurar apoio jurídico ou financeiro antes de assinar qualquer contrato.

Adriano Martins Pinheiro, advogado em Portugal