Arquivo de contrato de gaveta

Regularização de imóveis | Como fazer? (usucapião e adjudicação compulsória)

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Imóveis irregulares

Há milhares de imóveis irregulares no Brasil. Dentre as irregularidades, a mais comum é aquela originada pelo chamado “contrato de gaveta”. Neste caso, uma pessoa transmite o imóvel e o respectivo financiamento a um terceiro.

Há diversos riscos, em relação ao contrato de gaveta. Por vezes, a pessoa que vendeu o imóvel deixa de cumprir com a obrigação assumida e, mesmo após a quitação, se recusa a regularizar a titularidade do imóvel, para que seja transmitida ao comprador – que arcou com o financiamento.

Outro problema é que, em diversos casos, o imóvel é vendido e revendido várias vezes e, após a quitação, pode haver recusa para a outorga de escritura a quem estiver na posse. Isso é muito comum quando o imóvel pertente a COHAB ou ao CDHU.

Seja qual for a irregularidade, é possível que se faça uma análise jurídica dos fatos, a fim de verificar se há a possibilidade de regularização.

O interessado pode levar o caso para o Pode Judiciário, para que, por meio de sentença judicial, a propriedade do imóvel seja regularizada.

O advogado especialista saberá se a solução dar-se-á por meio de usucapião (judicial ou extrajudicial), adjudicação compulsória ou supressão de assinatura.

Riscos

Infelizmente, a maioria dos brasileiros desconhece os riscos que o imóvel irregular gera ao seu possuidor.

Para os efeitos legais, proprietário do imóvel é aquele que consta na matrícula do imóvel (“escritura”). Referido documento é expedido pelo Cartório de Registro de Imóveis (R.I).

Ocorre que, o leigo acredita que um simples contrato de compra e venda, com firma reconhecida, o torna “dono”. Contudo, isso não é verdade. Como dito, “dono” (proprietário), é aquele que consta na matrícula.

Dessa forma, o imóvel pode sofrer penhoras, partilha em razão de divórcio ou partilha e outras diversas questões judiciais, em razão de quem consta como proprietário, mesmo quando há um “outro dono”, em posse do imóvel, com um contrato de compra e venda.

Todos os dias, os tribunais brasileiros julgam casos referentes à imóveis irregulares. Percebe-se que muitos, só passam a entender o risco do imóvel irregular quando sofrem a reintegração de posse.

Conclusão

Em simples palavras, basta que o interessado peça para um profissional de confiança verifique a situação jurídica do imóvel, a fim de estudar a melhor solução para o caso.

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Contrato de Gaveta e suas consequências jurídicas

O contrato de gaveta oferece riscos, mas é valido entre os contratantes.

Segundo notícia veiculada no site do Superior Tribunal de Justiça, o “contrato de gaveta” é causa de milhares de processos nos tribunais , haja vista que 30% dos mutuários brasileiros são usuários dessa modalidade deste tipo de instrumento” (Coordenadoria de Editoria e Imprensa, em 26/05/2013).

Para exemplificar o que significa o contrato de gaveta, basta supor que uma pessoa financiou um imóvel junto a uma determinada instituição financeira e, posteriormente, vende o bem financiado a um terceiro, que se compromete a quitar o contrato. Contudo, o negócio é realizado sem o conhecimento e aprovação da instituição financeira. O fato de vender um bem que está “alienado” (pertence à financeira enquanto não for quitado), configura o contrato de gaveta.

Em alguns casos, os tribunais tem reconhecido a validade do contrato de gaveta entre os contratantes.

Recentemente, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal deferiu adjudicação compulsória a um promitente comprador, que provou ter quitado o financiamento. Segundo o TJDF, não houve nada nos autos que demonstrasse eventual vício de consentimento que pudesse levar à anulação do negócio (TJDF; Rec 2008.01.1.048058-4; Relª Desª Ana Cantarino; DJDFTE 10/01/2013).

Saliente-se que, tal modalidade de negociação pode gerar diversos transtornos entre os contratantes.

À título de exemplo, o comprador pode ter prejuízos, como: a) o imóvel é penhorado em razão de dívida do vendedor; b) o vendedor falece e o imóvel é inventariado e destinado aos herdeiros e; c) o vendedor negocia o mesmo imóvel com outras pessoas.

Quanto aos riscos ao vendedor, cite-se, como exemplo: a) o comprador torna-se inadimplente quanto à taxa condominial ou IPTU. Assim, considerando que o imóvel ainda está em nome do vendedor, este poderá sofrer cobranças e execuções judiciais. Além disso, o comprador poderá recusar-se a entregar o imóvel, bem como a pagar as prestações.

O contrato de gaveta não tem validade perante a instituição financeira, uma vez que esta não autorizou a negociação. Contudo, o STJ entende que, havendo o pagamento de todas as prestações previstas no contrato, não é possível anular a transferência, haja vista que, com a quitação, não há prejuízo ao Sistema Financeiro de Habitação – SFH.

Outrossim, há o entendimento de que, o comprador pode pagar as prestações atrasadas do financiamento habitacional, evitando-se que o imóvel seja leiloado.

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Por outro lado, a jurisprudência do STJ firmou o entendimento de que “não é possível a transferência do seguro habitacional nos “contratos de gaveta”, pois nas prestações de mútuo é embutido valor referente ao seguro de vida, no qual são levadas em consideração questões pessoais do segurado, tais como idade e comprometimento da renda mensal” (Coordenadoria de Editoria e Imprensa, em 26/05/2013).

Por fim, a Lei 10.150 possibilitou a regularização das transferências realizadas até 25 de outubro de 1996, mesmo sem a anuência da instituição financeira, desde que obedecidos os requisitos estabelecidos.

Adriano Martins Pinheiro é advogado, pós-graduando em direito imobiliário e direito empresarial, articulista e palestrante

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