Advogados de imigração em Portugal

Autor: Pinheiro

  • Compra e Venda de Imóvel em Portugal | Contrato, Documentos e Impostos

    Compra e Venda de Imóvel em Portugal | Contrato, Documentos e Impostos

    CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA (CPCV)

    No processo de compra de um imóvel, as partes (comprador e vendedor) poderão assinar um contrato de promessa compra e venda (CPCV). Não é obrigatório, mas é recomendável.

    O Contrato de promessa compra e venda é um documento particular (entre comprador e vendedor) que estipula os direitos e deveres das partes envolvidas.

    ESCRITURA DO IMÓVEL

    A escritura do imóvel é a celebração de um contrato que oficializa que o comprador passa a ser legalmente o proprietário do imóvel. Esse documento pode ser elaborado por notários, advogados, dentre outros.

    Recomenda-se cuidado em relação ao prazo da assinatura da escritura. O melhor às partes é que ela seja agendada com tempo suficiente, para que tudo esteja efetivamente pronto até a data da assinatura.

    Para entender melhor sobre a necessidade de prazo suficiente para assinatura da escritura, sugere-se a leitura atenciosa do restante do texto.

    DOCUMENTOS IMPORTANTES NA COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS

    A compra e venda de imóvel é um procedimento burocrático. Se houver financiamento (crédito habitação), a burocracia é maior.

    O advogado habituado com negócios imobiliários já tem familiaridade com o rol de documentos necessários. Mas, vale a pena destacar alguns documentos essenciais abaixo:

    • Caderneta Predial
    • Certidão do Registo Predial ou Certidão de Teor
    • Licença de Utilização
    • Certificado energético
    • Ficha técnica de habitação
    • Declaração de não dívida ao condomínio

    A maioria dos clientes prefere contratar uma assessoria jurídica para conseguir todos os documentos na forma correta, além de analisá-los.

    DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIO | AUDITORIA IMOBILIÁRIA

    Chamamos Due diligence Imobiliário ao processo de investigação e avaliação dos riscos de uma transação imobiliária.

    Os nossos advogados preparam e analisam todos os documentos necessários para uma negociação imobiliária mais segura.

    O primeiro e mais importante passo da Due Diligence Imobiliário é providenciar os documentos de um rol específico para esse fim e, após isso, analisá-los individualmente.

    Com a análise dos documentos (incluindo certidões) é possível verificar se há erros e divergências que podem oferecer riscos às partes.

    O foco da Due Diligence Imobiliário não é inviabilizar o negócio. Pelo contrário, é permitir que o negócio seja realizado de forma mais segura. Em regra, a due diligence permite diagnosticar o erro e oferecer a forma de solução/correção.

    CONCLUSÃO

    Nossos advogados dedicados à negociação imobiliária estão aptos a habituados a redigir contrato de contrato de promessa compra e venda (CPCV), contrato de arrendamento urbano (CPCV), analisar contratos de terceiros, realizar due diligence e acompanhar procedimentos.

    AUTOR DO TEXTO

    Adriano Martins Pinheiro é advogado inscrito na Ordem dos Advogados de Portugal e na OAB.

    tags: imóvel, portugal, compra, venda, arrendamento, certidões, advogado, advocacia, porto ...

  • Oportunidades tributárias e seus desafios na migração para Portugal

    Oportunidades tributárias e seus desafios na migração para Portugal

    Portugal tem se tornado um destino desejado por pessoas do mundo todo que buscam um ambiente acolhedor na Europa e com excelente custo-benefício.

    Como estímulo aos interessados no País, ao lado da facilitação do processo migratório com diferentes alternativas de obtenção de visto de permanência e processos de residência e cidadania, Portugal oferece incentivos fiscais às pessoas físicas que buscam uma nova vida na Europa, o que, ao lado dos baixos custos de vida com educação, saúde, moradia, têm sido fatores decisivos para a opção de migrantes dos Estados Unidos, do Brasil, e dos demais países europeus.

    O imigrante a Portugal, que não tenha vivido no País nos 5 (cinco) anos anteriores à migração, pode, por exemplo, optar por um regime tributário aplicável ao residente não habitual, onde os rendimentos obtidos em território português serão tributados a uma taxa especial única de 20%, e os rendimentos obtidos de fonte estrangeira, serão, em sua maioria, isentos, sejam os rendimentos de capitais, os prediais e, também, os derivados de ganhos de capital.

    Os interessados em mudar ao País europeu, porém, devem se planejar. Muitas vezes brasileiros e norte-americanos saem fisicamente de seus países, mas permanecem com a residência tributária por não cumprirem com as obrigações junto à Receita Federal e ao IRS. Nesses casos, ainda que desfrutem de isenções em Portugal, desde que se habilitem nos programas portugueses, são obrigados a oferecer todos os rendimentos à tributação em seus países de origem, respeitadas algumas ressalvas previstas em acordos para evitar a dupla tributação.

    De toda maneira é de fundamental importância para todo interessado em iniciar um processo migratório, que ao lado do conhecimento das regras de migração, sejam bem compreendidas as regras tributárias tanto para o encerramento da residência fiscal no País de origem, como para a obtenção de regimes tributários favoráveis em Portugal.

    Caso tenham interesse em conhecer melhor os procedimentos a serem seguidos em seus países de origem para encerrar a residência fiscal, ou tenham interesse em compreender melhor os regimes de tributação em Portugal, nosso escritório, em parceria com escritórios locais habilitados a prestar serviços no Brasil, nos Estados Unidos e em outros países da Europa, está à disposição para auxiliá-los.

    Fale conosco

    tags: portugal, direito tributário, imigrantes, imigração, estados unidos, brasil .

  • Como funciona a consultoria online? (Advogados Online)

    Como funciona a consultoria online? (Advogados Online)

    Consultoria online | Videochamada ou somente voz

    Em regra, o cliente envia um pedido de agendamento para a realização da consulta online. O escritório apresenta o orçamento ao cliente e, após a confirmação do pagamento, faz o agendamentone da consultoria.

    A consultoria online é um ato único

    O cliente faz o pagamento antecipado, pede o agendamento, apresenta as dúvidas e recebe as orientações. Está feito! Terminada a consulta, não existirá qualquer pendência por parte do cliente ou do escritório.

    A depender do caso, o valor pago pela consultoria poderá ser descontado/abatido em uma futura contratação. Essa é uma mera liberalidade do escritório e será avaliada.

    Proposta de honorários após a consultoria online

    Se o cliente desejar contratar o escritório após a consultoria, poderá solicitar ao escritório uma proposta de honorários de prestação de serviços por email. Ao receber a proposta, o cliente toma a decisão de seguir em frente junto ao escritório ou não.

    Algumas vantagens da consultoria online

    Na consulta online, o cliente:

    • tem a oportunidade de entender o seu caso, riscos e possíveis desdobramentos;
    • não precisa assinar contrato ou comprometer-se em fazer pagamentos;
    • tem a oportunidade de conhecer melhor o escritório, antes de contratar.

    A consultoria pode ser vista como uma primeira conversa, para o cliente saber mais sobre os pontos jurídicos do seu caso e tomar decisões a esse respeito. Além disso, como já dito, essa conversa é muito útil para o cliente formar uma impressão sobre o escritório.

    A consultoria online tem um custo menor

    A reunião virtual permite ao advogado atender muitos clientes por dia. As reuniões presenciais, pelo contrário, costumam gerar um custo maior, uma vez que utiliza mais tempo do advogado e gera mais despesas ao escritório.

    Obviamente, se a consultoria online é mais vantajosa ao escritório, por tomar menos tempo dos advogados e gerar menos despesa, o cliente terá um custo menor a pagar.

    Ferramentas da consultoria online

    A consulta pode ser realizada por meio de vídeo ou áudio. Geralmente, o cliente escolhe. Em alguns casos, o escritório exige que seja feita por vídeochamada.

    Meios utilizados: Whatsapp vídeo, Google Meet, Zoom ou Microsoft Teams.

    Adriano Martins Pinheiro

    É advogado inscrito e domiciliado em Portugal (OA), sendo inscrito também no Brasil (OAB). É consultor internacional e parecerista, tendo fundado o escritório em 2011.

    https://advocaciapinheiro.com/

    tags: advogado online, consultoria online portugal, consulta advogado portugal .

  • Cidadania portuguesa por casamento

    Cidadania portuguesa por casamento

    O(a) estrangeiro(a), casado(a) com um(a) cidadão(ã) português pode adquirir a nacionalidade portuguesa.

    Tempo de casados

    • 3 anos de casados: se o casal tem um filho com nacionalidade portuguesa (filho em comum);
    • 6 anos de casados: se se o casal não tem um filho com nacionalidade portuguesa (filho em comum).

    Pedido de nacionalidade do filho

    Se o casamento tem menos de 6 anos e há um filho em comum, o interessado poderá fazer o pedido primeiramente do filho e, após o deferimento, fazer o pedido por casamento. comprovando ter um filho nacional português.

    Em simples palavras, o interessado obtém o assento de cidadania portuguesa do menor e utiliza no processo de cidadania por casamento.

    Enfatizamos que se há mais de 6 anos de casados, não há necessidade de filho em comum.

    Registro em Portugal | Transcrição do casamento

    O primeiro passo é ter o documento que comprova o casamento.

    Se, por exemplo, o casamento foi realizado no Brasil, será necessário providenciar o registro desse casamento em Portugal.

    Lembre-se! Se o nacional português é casado no Brasil, mas não atualizou o registro em Portugal, esse casamento “não existe” para Portugal. É necessário fazer o averbamento / transcrição.

    Nosso escritório faz a transcrição do casamento

    O cliente só precisa enviar os documentos ao nosso escritório em Portugal e fazer o pagamento da taxa. Nosso escritório está sediado em Portugal.

    Documentos necessários

    O escritório informa a lista completa dos documentos necessários. Além disso, é necessário que os documentos estejam na forma correta, por exemplo, inteiro teor, cópia digitada, reprográfica, apostilamentos etc.

    Essas informações são prestadas por meio de uma consultoria online. Basta fazer o agendamento.

    Pedido da cidadania portuguesa

    Se o casamento estiver transcrito e o interessado cumpre o requisito do tempo de casamento (3 ou 6 anos), basta reunir os outros documentos exigidos.

    Consultoria online

    O cliente pode contratar uma consultoria online para análise de seu caso, informações sobre documentos e sobre o procedimento.

    O valor pago pela consultoria é descontado/abatido no valor cobrado para o processo do pedido de cidadania.

    Nosso escritório

    Nosso escritório está sediado em Portugal.

    O processo é iniciado diretamente em Portugal, sendo por isso mais rápido, se comparado aos processos realizados junto aos consulados.

    O interessado deve nos enviar os documentos por correios.

    Adriano Martins Pinheiro é advogado em Portugal

    Informações com base na lei de nacionalidade portuguesa –

  • Driving in Portugal with these driving permits will be allowed

    Driving licenses issued by OECD and CPLP countries

    See the list of countries below

    For the purposes of driving in national territory, driving permits from OECD and CPLP countries are accepted, even if the drivers are resident.

    Observing the below requirements, driving in Portugal with these driving permits will be allowed, even after the drivers obtain residency in Portugal.

    The countries that are covered by this regime are:

    • CPLP member states, which are signatories to one of the Traffic Conventions (1949 or 1968 Convention) – Brazil and Cape Verde
    • CPLP member states, which signed a bilateral agreement with Portugal – Angola, Cape Verde, Mozambique and São Tomé and Príncipe
    • OECD member states that are not members of the EU or EEA and that are signatories to the transit conventions (1949 or 1968 Convention) – Australia, Canada, Chile, Republic of Korea, United States of America, Iceland, Israel, Japan, New Zealand, UK, Switzerland and Turkey

    What are the requirements for driving in national territory with these driving permits?

    For the purposes of driving in national territory, driving permits from OECD and CPLP countries are accepted, even if the drivers are resident, if they meet the following requirements:

    • The issuing State is a signatory to one of the transit conventions (Geneva, 1949 and/or Vienna, 1968) or has entered into a bilateral
      agreement with the Portuguese State for recognition of driving permits;
    • No more than 15 years have elapsed since the issuance of
      the foreign driver’s license or last renewal;
    • The holder is under 60 years of age;
    • The foreign driving permit must be valid;
    • The driver must be of the minimum age established in Portugal to drive the vehicle(s) of the category(ies) listed on their foreign driving
      licence;
    • The foreign driver’s license is not seized, suspended, expired or revoked by virtue of a legal provision, administrative decision or court
      decision applied to its holder in Portugal or in the issuing State.

    Is this regime applicable outside the national territory?

    It is a permit that only has an impact in Portugal, as it is not a question of exchanging a foreign driving license for a Portuguese driving license, but only driving in national territory.

    Can I qualify for other categories without changing my driving license?

    No, to obtain other categories it is necessary to change the driving license.

    I intend to register Group II to drive TVDE or vehicles used for the collective transport of children, can I do so without changing my driving license?

    No, to make annotations on the driving license it is necessary to change the driving license.

    I want to obtain the CAM (Certificate of Driver’s Aptitude) and CQM (Driver Qualification Letter), can I do it without changing the driver’s license?
    No, to obtain other categories it is necessary to change the driving license. But if you want to change your foreign driving license, you can do so. He must:

    • Carry out medical evaluation and the medical certificate must be provided by your doctoron the electronic platform for medical certificates
    • Access , fill in the form and submit it with the following documentation:
      the residence permit
      driving license
      Psychological assessment certificate, if you have categories C/D/E

    It is not necessary to send a copy of the electronic medical certificate. After being issued by the doctor, the certificate is transmitted electronically to the IMT, I.P.

    After submitting the request, you must wait for communication from the services with an indication to go to the IMT service desk.

    Is the exchange of a foreign license subject to the submission of exams?

    If drivers with driving licenses from OECD and CPLP countries (mentioned above) wish or have to exchange their driving license for a Portuguese driving license, they must comply with the requirements for issuing driving licenses provided for in the Legal Eligibility Regulation for Conduct, namely the verification of physical, mental and psychological aptitude (carrying out a medical examination), being exempted from submitting to examination tests for all the categories that they wish to change.

    Note: When submitting the request for exchanging a foreign driving license for a Portuguese one, in accordance with Order No. 12.31.2021. However, it should be noted that the completion of the exchange request is conditioned to the presentation of the document proving residence in national territory.

    Countries covered by Decree-Law No. 46/2022, of 12 July –

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  • Visa Portugal | Subordinate work activity | Immigration Law

    In simple words, job opportunities in Portugal should be aimed at workers who already reside in Portugal (Portuguese citizen or foreigner with a residence permit). Therefore, the worker will only obtain a work visa when there is no worker available in Portugal for that job opportunity.

    Read the rest of the text and learn more.

    Subordinate work activity | Specific documentation related to the purpose of the stay

    • Work contract, work promise or demonstration of interest;
    • Declaration issued by the Portuguese Employment and Training Institute (IEFP) * (very important);
    • Professional certificate, when such profession is regulated in Portugal.
    • To determine means of subsistence: means obtained through a work contract or work contract promise should be taken into consideration.
    • Proof of means of subsistence can be produced through a statement of responsibility issued by the workers hosting entity.

    The referred documents are the mandatory initial documents to be submitted. The consular post may request additional documents, at their discretion.

    Global quota for the purpose of granting a residence permit

    It is necessary to obtain the certificate, issued by the IEFP, stating that the employment contract or individual expression of interest is covered by the global quota in place and that the offer has notbeen filled by a preferential worker.

    The granting of a residence visa for wage earners depends on the existence of job opportunities unfilled by Portuguese nationals, nationals of Member States of the European Union, of the European Economic Area or of a third State with which the EU hassigned an agreement of free movement of workers, as well as ofworkers from third States that have legal residence in Portugal.

    General documentation

    • Official form;
    • Passport or additional travel document valid for 3 months after the duration of the stay;
    • Two passport photos, up-to-date and with enough quality to identify the applicant;
    • Valid travel insurance, allowing medical coverage, including medical emergencies and repatriation (*);
    • Proof of being in a regular situation when from a different nationality than that of the country where the visa is being applied for;
    • Request for criminal record enquiry by the Immigration and Border Services (SEF);
    • Criminal record certificate from the country of origin or the country where the applicant is residing for over a year (children under the age of 16 are exempt from producing a criminal record);
    • Proof of accommodation;
    • Proof of means of subsistence as stipulated by law;
    • Proof of subsistence means can be made through a statement of responsibility, signed by a Portuguese national or by a foreign national legally resident in Portugal.

    Source: Foreign Service and borders | Portugal

    Immigration Law in Portugal –

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  • Livro de Reclamações | O que é? | Análise da Lei | Portugal

    O livro de reclamações está previsto no Decreto-Lei n.º 156/2005 de 15 de Setembro.

    O referido Decreto-Lei estabelece a obrigatoriedade de disponibilização do livro de reclamações a todos os fornecedores de bens ou prestadores de serviços que tenham contacto com o público em geral.

    Desde já, saliente-se que, o artigo 3º, nº 4, da referida lei, prevê que:

    “Quando o livro de reclamações não for imediatamente facultado ao utente, este pode requerer a presença da autoridade policial a fim de remover essa recusa ou de que essa autoridade tome nota da ocorrência e a faça chegar à entidade competente para fiscalizar o sector em causa”.

    Abaixo estão selecionados os principais artigos relacionados ao livro de reclamações:

    Artigo 1.º

    Objecto

    1 – O presente diploma visa reforçar os procedimentos de defesa dos direitos dos consumidores e utentes no âmbito do fornecimento de bens e prestação de serviços.

    2 – O presente diploma institui a obrigatoriedade de existência e disponibilização do livro de reclamações em todos os estabelecimentos constantes do anexo I a este diploma, que dele faz parte integrante.

    Artigo 3.º

    Obrigações do fornecedor de bens ou prestador de serviços

    1 – O fornecedor de bens ou prestador de serviços é obrigado a:

    a) Possuir o livro de reclamações nos estabelecimentos a que respeita a actividade;
    b) Facultar imediata e gratuitamente ao utente o livro de reclamações sempre que por este tal lhe seja solicitado;
    c) Afixar no seu estabelecimento, em local bem visível e com caracteres facilmente legíveis pelo utente, um letreiro com a seguinte informação: «Este estabelecimento dispõe de livro de reclamações»;
    d) Manter, por um período mínimo de três anos, um arquivo organizado dos livros de reclamações que tenha encerrado.

    2 – O fornecedor de bens ou prestador de serviços não pode, em caso algum, justificar a falta de livro de reclamações no estabelecimento onde o utente o solicita pelo facto de o mesmo se encontrar disponível noutros estabelecimentos, dependências ou sucursais.

    3 – Sem prejuízo da regra relativa ao preenchimento da folha de reclamação a que se refere o artigo 4.º, o fornecedor de bens ou prestador de serviços ou o funcionário do estabelecimento não pode condicionar a apresentação do livro de reclamações, designadamente à necessidade de identificação do utente.

    4 – Quando o livro de reclamações não for imediatamente facultado ao utente, este pode requerer a presença da autoridade policial a fim de remover essa recusa ou de que essa autoridade tome nota da ocorrência e a faça chegar à entidade competente para fiscalizar o sector em causa.

    Artigo 5.º

    Envio da folha de reclamação

    1 – Após o preenchimento da folha de reclamação, o fornecedor do bem, o prestador de serviços ou o funcionário do estabelecimento tem a obrigação de destacar do livro de reclamações o original, que, no prazo de cinco dias úteis, deve remeter à entidade de controlo de mercado competente ou à entidade reguladora do sector.

    2 – Após o preenchimento da folha de reclamação, o fornecedor do bem, o prestador de serviços ou o funcionário do estabelecimento tem ainda a obrigação de entregar o duplicado da reclamação ao utente, conservando em seu poder o triplicado, que faz parte integrante do livro de reclamações e dele não pode ser retirado.

    3 – Sem prejuízo do disposto nos números anteriores, o utente pode também remeter o duplicado da folha de reclamação à entidade de controlo de mercado competente ou à entidade reguladora do sector de acordo com as instruções constantes da mesma.

    4 – Para efeitos do número anterior, o letreiro a que se refere a alínea c) do n.º 1 do artigo 3.º deve conter ainda, em caracteres facilmente legíveis pelo utente, a identificação completa e a morada da entidade junto da qual o utente deve apresentar a reclamação.

    Artigo 9.º

    Contra-ordenações

    1 – Constituem contra-ordenações puníveis com a aplicação das seguintes coimas:

    a) De (euro) 250 a (euro) 3500 e de (euro) 3500 a (euro) 30000, consoante o infractor seja pessoa singular ou pessoa colectiva, a violação do disposto nas alíneas a) e b) do n.º 1 do artigo 3.º, nos n.os 1, 2 e 4 do artigo 5.º e no artigo 8.º;

    b) De (euro) 250 a (euro) 2500 e de (euro) 500 a (euro) 5000, consoante o infractor seja pessoa singular ou pessoa colectiva, a violação do disposto nas alíneas c) e d) do n.º 1 do artigo 3.º

    2 – A tentativa e a negligência são puníveis.

    3 – Em caso de violação do disposto na alínea b) do n.º 1 do artigo 3.º, acrescida da ocorrência da situação prevista no n.º 4 do mesmo artigo, o montante da coima a aplicar não pode ser inferior a metade do montante máximo da coima prevista.

    4 – A violação do disposto nas alíneas a) e b) do n.º 1 do artigo 3.º dá lugar, para além da aplicação da respectiva coima, à publicidade da condenação por contra-ordenação num jornal de expansão local ou nacional, a expensas do infractor.

    Artigo 10.º

    Sanções acessórias

    1 – Quando a gravidade da infracção o justifique podem ainda ser aplicadas as seguintes sanções acessórias, nos termos do regime geral das contra-ordenações:

    a) Encerramento temporário das instalações ou estabelecimentos;
    b) Interdição do exercício da actividade;
    c) Privação do direito a subsídio ou benefício outorgado por entidade ou serviço público.

    2 – As sanções referidas no número anterior têm duração máxima de dois anos contados a partir da data da decisão condenatória definitiva.

    Adriano Martins Pinheiro, advogado em Portugal

    tags: livro de reclamações, livro de reclamações online, ...

    https://dre.pt/dre/detalhe/decreto-lei/156-2005-143320

  • Você vai precisar do NIF em Portugal (Número de Identificação Fiscal)

    Você vai precisar do NIF em Portugal (Número de Identificação Fiscal)

    Se você pretende vir para Portugal, precisará do NIF, inevitavelmente. É impossível permanecer no país sem o Número de Identificação Fiscal (NIF).

    Há casos em que a pessoa recebe a atribuição (ou aquisição) da cidadania portuguesa no Brasil, por meio do Consulado de Portugal e, apesar de tornar-se um cidadão português, não recebe o NIF.

    Contudo, como já dito, esse é um documento que todos os cidadãos portugueses deveriam ter – mesmo aqueles que residem fora de Portugal.

    O NIF equivale ao CPF do Brasil (Cadastro de Pessoas Físicas), emitido pela Receita Federal. Mas, o NIF é ainda mais utilizado e ainda mais importante que o CPF.

    Até mesmo simples cadastros na internet exigem o NIF e, sem ele, o cadastro não pode avançar, ou seja, o cadastro não é concluído.

    Alguns casos em que você precisa, obrigatoriamente, do NIF em Portugal:

    • Abertura de conta em banco;
    • Contrato de aluguel (aluguel é chamado “arrendamento” em Portugal);
    • Compra de um imóvel;
    • Para inscrição em Centro de Saúde / Unidade de Saúde / Obter número de Utente em Portugal;
    • Para pedido de autorização de residência junto ao Serviços de
    • Estrangeiros e Fronteiras de Portugal (SEF);
    • Dentre outros.

    Em razão disso, o NIF é um dos primeiros documentos que o imigrante precisa retirar ao chegar em Portugal.

    O NIF é emtido pela Autoridade Tributária e Aduaneira de Portugal. Com a emissão, o titular estará registado na base de dados da Administração Fiscal de Portugal, sendo possível emitir o IRS (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares) – equivale ao Imposto de Renda do Brasil (IRPF).

    Conte conosco para pedir seu NIF em Portugal. Fazemos o pedido por procuração (clique aqui). Os documentos são enviados por correio e por e-mail.

    Adriano Martins “Pinheiro é advogado com escritório sediado em Portugal.

    Nossos contatos: https://advocaciapinheiro.com/

    tags: NIF, Portugal, Finanças, Número de Identificação Fiscal, Cidadania Portuguesa, Nacionalidade Portuguesa .

  • O direito de preferência ao arrendatário (inquilino) deve ser respeitado pelo senhorio

    O foco do texto é o direito de preferência ao arrendatário (inquilino), que deve ser respeitado pelo senhorio (proprietário do imóvel).

    O direito de preferência na compra e venda de um imóvel está previsto no Código Civil de Portugal. Segundo a lei, o senhorio que pretende vender o imóvel deve dar preferência ao arrendatário (inquilino) ou entidade pública que possui prioridade na compra do imóvel.

    O artigo 1091º, 1, do Código Civil de Portugal rege:

    1 – O arrendatário tem direito de preferência:
    a) Na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de dois anos, sem prejuízo do previsto nos números seguintes;
    (…)

    O referido artigo deixa claro que o arrendatário tem direito de preferência na compra e venda do imóvel arrendado há mais de dois anos. Portanto, se o período for menor, não há o direito de preferência.

    Abaixo o artigo 1091º completo:

    Direito de preferência
    Artigo 1091.º
    Regra geral

    1 – O arrendatário tem direito de preferência:
    a) Na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de dois anos, sem prejuízo do previsto nos números seguintes;
    b) Na celebração de novo contrato de arrendamento, em caso de caducidade do seu contrato por ter cessado o direito ou terem findado os poderes legais de administração com base nos quais o contrato fora celebrado.
    2 – O direito previsto na alínea b) existe enquanto não for exigível a restituição do prédio, nos termos do artigo 1053.º
    3 – O direito de preferência do arrendatário é graduado imediatamente acima do direito de preferência conferido ao proprietário do solo pelo artigo 1535.º
    4 – A comunicação prevista no n.º 1 do artigo 416.º é expedida por carta registada com aviso de receção, sendo o prazo de resposta de 30 dias a contar da data da receção.
    5 – É aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416.º a 418.º e 1410.º, sem prejuízo das especificidades, em caso de arrendamento para fins habitacionais, previstas nos números seguintes.
    6 – No caso de venda de coisa juntamente com outras, nos termos do artigo 417.º, o obrigado indica na comunicação o preço que é atribuído ao locado bem como os demais valores atribuídos aos imóveis vendidos em conjunto.
    7 – Quando seja aplicável o disposto na parte final do n.º 1 do artigo 417.º, a comunicação referida no número anterior deve incluir a demonstração da existência de prejuízo apreciável, não podendo ser invocada a mera contratualização da não redução do negócio como fundamento para esse prejuízo.
    8 – No caso de contrato de arrendamento para fins habitacionais relativo a parte de prédio não constituído em propriedade horizontal, o arrendatário tem direito de preferência nos mesmos termos previstos para o arrendatário de fração autónoma, a exercer nas seguintes condições:
    a) O direito é relativo à quota-parte do prédio correspondente à permilagem do locado pelo valor proporcional dessa quota-parte face ao valor total da transmissão;
    b) A comunicação prevista no n.º 1 do artigo 416.º deve indicar os valores referidos na alínea anterior;
    c) A aquisição pelo preferente é efetuada com afetação do uso exclusivo da quota-parte do prédio a que corresponde o locado.
    9 – Caso o obrigado à preferência pretenda vender um imóvel não sujeito ao regime da propriedade horizontal, podem os arrendatários do mesmo, que assim o pretendam, exercer os seus direitos de preferência em conjunto, adquirindo, na proporção, a totalidade do imóvel em compropriedade.

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  • Contrato de arrendamento urbano para habitação | Artigos do Código Civil de Portugal

    Os artigos abaixo transcritos fazem parte da subsecção VII, do Código Civil de Portugal, que trata das disposições especiais do arrendamento para habitação.

    O artigo 1094º, CC trata do contrato de arrendamento urbano para habitação, que o foco dessa publicação.

    Foram selecionados alguns artigos do Código Civil de Portugal sobre:

    • Tipos de contratos de arrendamento
    • Estipulação de prazo certo
    • Renovação automática
    • Oposição à renovação deduzida pelo senhorio

    Além disso, há um link ao final deste texto, contendo uma decisão do Tribunal da Relação de Lisboa (acórdão / jurisprudência) sobre a duração do contrato de arrendamento, após a renovação automática prazo.

    Tipos de contratos

    Artigo 1094.º

    1 – O contrato de arrendamento urbano para habitação pode celebrar-se com prazo certo ou por duração indeterminada.
    2 – No contrato com prazo certo pode convencionar-se que, após a primeira renovação, o arrendamento tenha duração indeterminada.
    3 – No silêncio das partes, o contrato considera-se celebrado por prazo certo, pelo período de cinco anos.

    Estipulação de prazo certo

    Artigo 1095.º

    1 – O prazo deve constar de cláusula inserida no contrato.
    2 – O prazo referido no número anterior não pode, contudo, ser inferior a um nem superior a 30 anos, considerando-se automaticamente ampliado ou reduzido aos referidos limites mínimo e máximo quando, respetivamente, fique aquém do primeiro ou ultrapasse o segundo.
    3 – O limite mínimo previsto no número anterior não se aplica aos contratos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, designadamente por motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos, neles exarados.

    Renovação automática

    Artigo 1096.º

    1 – Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
    2 – Salvo estipulação em contrário, não há lugar a renovação automática nos contratos previstos n.º 3 do artigo anterior.
    3 – Qualquer das partes pode opor-se à renovação, nos termos dos artigos seguintes.

    Oposição à renovação deduzida pelo senhorio

    Artigo 1097.º

    1 – O senhorio pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação ao arrendatário com a antecedência mínima seguinte:
    a) 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos;
    b) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;
    c) 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano;
    d) Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses.
    2 – A antecedência a que se refere o número anterior reporta-se ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação.
    3 – A oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
    4 – Excetua-se do número anterior a necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau, aplicando-se, com as devidas adaptações, o disposto no artigo 1102.º e nos n.os 1, 5 e 9 do artigo 1103.º

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    Link aqui: decisão do Tribunal da Relação de Lisboa (acórdão / jurisprudência) sobre a duração do contrato de arrendamento, após a renovação automática prazo.