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O que é a caderneta predial?
A caderneta predial é um documento emitido pelas Finanças (Autoridade Tributária de Portugal), onde constam informações essenciais em matéria fiscal. O documento pode ser uma caderneta predial urbana (CPU) ou pode ser uma caderneta predial rural (CPR).
Para facilitar a compreensão, podemos dizer que a caderneta predial pode ser compreendida como o NIF do imóvel, enquanto o assento de nascimento do imóvel seria a certidão de registo predial. Essa não é uma definição técnica, mas ajuda a compreender o contexto de tais documentos.
A importância da caderneta predial
Em uma negociação imobiliária a caderneta predial torna-se indispensável. Isso porque, não se faz escritura de compra e venda de um imóvel sem a análise da caderneta predial. Da mesma forma, os bancos não concedem financiamento (crédito habitação), antes de analisar o referido documento.
Em razão das exigências mencionadas anteriormente, não se deve fazer o Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV), sem a consulta e atualização da caderneta predial. Caso contrário, as partes podem ter prejuízos e diversos transtornos.
Como consultar a caderneta predial
O proprietário pode consultar a caderneta do seu próprio imóvel no site das Finanças. Contudo, não é possível consultar a caderneta de uma outra pessoa.
Os interessados podem solicitar a caderneta predial de qualquer imóvel a um advogado, desde que seja possível obter os dados para a pesquisa, como artigo matricial, NIF do proprietário, conselho, freguesia, dentre outros.
Contudo, não basta consultar a caderneta predial; é necessária uma análise minuciosa, para identificar eventuais inconsistências e fazer os requerimentos para as respectivas correções – quando for o caso.
A análise preventiva da caderneta predial
As informações da caderneta predial devem ser confrontadas com as informações da certidão de registo predial. Não pode haver divergência. É o que determina o Código do Notariado, em relação à harmonia de informações entre os dois documentos.
Para evitar um texto longo sobre o assunto, basta enfatizar que a análise preventiva na compra de um imóvel (due diligence imobiliária) tem o objetivo de evitar que qualquer inconsistência na caderneta predial inviabilize a escritura pública de compra e venda ou o financiamento bancário (crédito habitação).
A caderneta predial e o Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV)
Portanto, considerando que a caderneta predial pode inviabilizar a escritura pública e/ou o financiamento bancário – como visto acima-, os interessados devem ter a máxima atenção ao referido documento, antes de contrair obrigações no Contrato Promessa de Compra e venda.
Assinar o Contrato Compromisso de Compra e Venda de forma precipitada, sem a devida análise preventiva, pode resultar em prejuízo financeiro, a depender das cláusulas do CPCV.
Informações encontradas na caderneta predial
Ao analisar a caderneta predial de um imóvel, podemos encontrar: identificação do prédio, localização, descrição, área do prédio e da fração, confrontações, avaliação, titulares, dentre outras informações.
Conclusão
O advogado habituado com due diligence imobiliária pode, além de providenciar a caderneta predial, fazer a análise preventiva, requerer retificações junto às Finanças. Dessa forma, a transação imobiliária fica mais segura às partes e aos profissionais envolvidos.
Autor: Adriano Martins Pinheiro é advogado em Portugal, escritor e formador. Atua com análise preventiva de compra e venda de imóveis e contratos imobiliários.
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