Advocacia Portugal | Imigração

Autor: Pinheiro

Contrato de gaveta não é válido perante CDHU, segundo Tribunal de Justiça de SP

Advocacia Pinheiro | (11) 2478-0590 | Whatsapp (11) 99999-7566 | pinheiro@advocaciapinheiro.com

Um casal adquiriu um apartamento de um conjunto habitacional, que ainda estava financiado junto a CDHU. A negociação ocorreu sob “contrato de gaveta”, uma vez que o casal vendedor não pediu autorização a CDHU, para transferir o financiamento.

Assim, apesar de as partes terem negociado o imóvel, por meio de um contrato de “compromisso de compra e venda e cessão de posse”, a CDHU não havia tomado ciência ou autorizado a negociação.

Em resumo, o negócio foi realizado entre comprador e vendedor, sem que a CDHU e Registro de Imóveis recebessem a devida comunicação. Houve, apenas, um contrato entre as partes, com reconhecimento de firma realizado em um cartório de notas.

O casal comprador quitou o imóvel junto a CDHU, solicitando, então, que esta outorgasse a respectiva escritura definitiva.

A CDHU negou a outorga de escritura definitiva em nome do casal comprador, alegando que a escritura sairia em nome dos mutuários originais (casal que adquiriu o imóvel junto a ela – CDHU), uma vez que não autorizou a negociação do imóvel.

Em razão disso, o casal comprador ajuizou ação contra a CDHU, pedindo que esta fosse obrigada, por meio de sentença, a outorgar a respectiva escritura pública de compra e venda.

Ao analisar o caso, o juiz sentenciante decidiu favoravelmente ao casal comprador, fundamentando que, tendo em vista a quitação integral e antecipada do imóvel, havia o direito à outorga da escritura definitiva de compra e venda aos compradores.

A sentença mencionou decisões similares do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP). Conveniente transcrever a jurisprudência utilizada:

“Caso em que, ainda que o negócio de cessão dos direitos de aquisição do imóvel celebrado entre a autora e os mutuários do imóvel “sub judice” tenha sido realizadas em a interveniência da ré COHAB, não pode ela se recusar à outorgar a escritura definitiva de transferência para a possuidora e real proprietária do bem – Entendimento consagrado por esta Colenda 9ª Câmara de Direito Privado no sentido de dispensar a anuência da companhia habitacional para reconhecer a validade dos contratos de gaveta Hipótese em que restou incontroverso que o financiamento do imóvel foi quitado, o que torna imperiosa a outorga da escritura definitiva em nome da autora, possuidora e real proprietária do imóvel Decreto de extinção afastado – Recurso provido para julgar a ação procedente.” (TJSP, Apelação nº 0033778-57.2011.8.26.0007, 9ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. JOSÉ APARÍCIOCOELHO PRADO NETO, j. 13.12.2016).

Assim, o juiz de primeira instância julgou a ação procedente (favorável aos compradores), determinando que a CDHU outorgasse a escritura definitiva do imóvel em favor dos requerentes.

Inconformada com a decisão, a CDHU interpôs recurso ao TJSP. Este, por sua vez, reformou a sentença, absolvendo a CDHU da obrigação de outorgar a escritura, tendo em vista que ela não autorizou a negociação do imóvel.

Transcreve-se abaixo um trecho da decisão de 2ª instância (8ª Turma do TJSP):

“Como é sabido, o contrato de gaveta não possui validade perante a CDHU, que não anuiu com referido instrumento de cessão. Não pode, pois, ser compelida a outorgar escritura (tampouco ser demandada) em favor de quem com ela, não contratou”.

O contrato de gaveta gera diversos riscos aos compradores, dentre eles, é a impossibilidade de regularizar a propriedade do imóvel, como visto no presente caso.

Adriano Martins Pinheiro é advogado, pós-graduando em Direito Imobiliário, com curso de extensão em contratos, pela FGV.

contrato de gaveta validade, contrato de gaveta regularização, contrato de gaveta tem valor, contrato de gaveta tem valor jurídico, contrato de gaveta cdhu, contrato de gaveta cohab, contrato de gaveta compra e venda

Janeiro 24, 2018
CDHU terá que outorgar escritura definitiva a contrato de gaveta

Advocacia Pinheiro | (11) 2478-0590 | Whatsapp (11) 99999-7566 | pinheiro@advocaciapinheiro.com

Um morador que adquiriu sua casa em um conjunto habitacional, por meio de contrato de gaveta, ajuizou ação contra a Companhia de Desenvolvimento de São Paulo (CDHU), requerendo que a referida companhia promovesse a outorga da escritura definitiva em seu favor, tendo em vista que ele – requerente – havia quitado o financiamento.

Em resumo, o requerente (morador) pediu na ação a transferência do financiamento celebrado entre a CDHU e os mutuários e, ainda, a emissão de escritura definitiva diretamente ao seu nome.

O imóvel foi adquirido por contrato de promessa de compra e venda, sem que a CDHU tivesse autorização a cessão/transferência ou, até mesmo, tivesse ciência do negócio.

Antes do contrato do requerente, o imóvel já havia sido negociado duas vezes, por meio de “cessões de direitos”, instrumentalizados por contratos de gaveta. A primeira cessão ocorreu em 1993, sendo que o requerente da ação adquiriu o imóvel em 2012.

Ao se defender, a CDHU alegou que celebrou contrato de promessa de compra e venda com os mutuários originais em 1983, e que, não autorizou ou concordou com a cessão de direitos, realizada pelo contrato de gaveta. Logo, não poderia ela (CDHU) ser vinculada no processo judicial.

A contestação da CDHU fundamentou-se no artigo 1º, da Lei nº 8.004/1990, que dispõe sobre transferência de financiamento no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação. Conveniente transcrever o artigo abaixo:

“Art. 1º O mutuário do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) pode transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes do respectivo contrato, observado o disposto nesta lei.

Parágrafo único. A formalização de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão relativa a imóvel gravado em favor de instituição financiadora do SFH dar-se-á em ato concomitante à transferência do financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora, mediante a assunção, pelo novo mutuário, do saldo devedor contábil da operação, observados os requisitos legais e regulamentares para o financiamento da casa própria, vigentes no momento da transferência, ressalvadas as situações especiais previstas nos artigos 2º e 3º desta lei.

Parágrafo único. A formalização de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão relativas a imóvel financiado através do SFH dar-se-á em ato concomitante à transferência do financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora. (Redação dada pela Lei nº 10.150, de 2000).”

Além da norma acima, a contestação lembrou que a transferência dos contratos de financiamento firmados com a CDHU é disciplinada pela Lei Estadual nº 12.276/2006, regulamentada pelo Decreto nº 51.241/2006. A referida lei dispõe sobre a alienação dos imóveis financiados pela CDHU, no curso do contrato de financiamento.

A defesa da CDHU alegou, também, que, embora tenha havido acordo entre a mutuária originária e terceiros, uma vez que não foi providenciada a devida transferência do financiamento, os pagamentos efetuados foram feitos em nome da mutuária originária. Assim, uma vez quitado – e consequentemente extinto – o contrato de financiamento, não é possível qualquer transferência de titularidade do contrato adimplido.

Colacionou-se, como jurisprudência, a decisão do Superior Tribunal de Justiça:

“(…) 2. A Lei nº 10.150/2000 alterou os critérios para a formalização da transferência de financiamentos celebrados no âmbito do SFH. Isto não significa, entretanto, que tenha reconhecido válidas, de modo incondicionado e imediato, todas as sub-rogações ocorridas sem a expressa concordância da mutuante. O mencionado diploma legal é claro no seu art. 20, caput, vejamos: ‘As transferências no âmbito do SFH, à exceção daquelas que envolvam contratos enquadrados nos planos de reajustamento definidos pela Lei nº 8.692, de 28 de julho de 1993, que tenham sido celebrados entre o mutuário e o adquirente até 25 de outubro de 1996, sem a interveniência da instituição financiadora, poderão ser regularizados nos termos desta Lei’. Não se extrai do teor da norma legal em comento a dispensa da concordância da instituição financeira para a transferência do contrato de mútuo. A lei apenas dá ao adquirente do imóvel financiado, que obteve a cessão do financiamento sem o consentimento da mutuante, a oportunidade de regularizar sua situação, o que deve ser realizado segundo os termos ali dispostos. 3. A recorrida, em momento algum, logrou comprovar que procedeu à regularização da transferência tal como exigido no citado dispositivo legal. Dessarte, enquanto não demonstrada cabalmente a regularização da transferência do contrato de mútuo, consoante os termos da Lei nº 10.150/2000, impossível atribuir ao cessionário do financiamento legitimidade para postular eventuais revisões das cláusulas contratuais.” (STJ – RESP 653155/PR (200400580889) – Relator: Min. José Delgado – j. 17/02/2005 – v.u.) .

Para a CDHU, se fosse admitido a CDHU outorgar contrato definitivo – com força de escritura pública – em nome de qualquer pessoa que apresentasse um contrato de cessão de direitos (ou vários contratos de gaveta), abrir-se-ia caminho a ocorrência de fraudes, inclusive para recebimento de seguro e à sonegação fiscal, “além de estimular sobremaneira a especulação imobiliária sobre imóveis edificados com recursos públicos”.

Ao julgar o caso, o juiz fundamentou que o requerente não tinha direito à escritura pública, tendo em vista a ausência de anuência (concordância) da CDHU. Transcreve-se o trecho da decisão abaixo:

“O ‘contrato de gaveta’ que não contou com a anuência da ré realmente não a obriga, não havendo, pois, direito à escritura pública pretendida”.

Em razão da sentença desfavorável o morador da unidade habitacional, requerente da ação, interpôs recurso ao Tribunal de Justiça de SP, insistindo que, considerando que o imóvel se encontra devidamente quitado é injusta a recusa do CDHU em outorgar-lhe a escritura.

O Tribunal de Justiça de SP reformou a decisão, favorecendo o requerente.

Segundo a decisão, de fato, a teor do disposto no artigo 1º, parágrafo único, da Lei nº 8.004/90, assim como das disposições da Lei Estadual nº 12.276/2006, regulamentada pelo Decreto nº 51.241/2006, a regularização dos chamados “contratos de gaveta” não passa de mera liberalidade, que não pode ser imposta ao CDHU e precisa contar com sua anuência, após observados vários requisitos. Referida vedação é justificável, haja vista que, estes tipos de imóveis são destinados a pessoas de baixa renda e por isso contam com incentivos especiais do governo, o que reduz consideravelmente o seu preço como forma de corrigir o déficit habitacional. Assim, é necessário que sejam combatidos o oportunismo e a intenção de lucro fácil de pessoas inescrupulosas que se aproveitam de pessoas incautas, para adquirir tais imóveis a preços ínfimos, desrespeitando o interesse social existente nesse tipo de empreendimento.

Contudo, o tribunal considerou que, no presente caso, havia uma importante peculiaridade, a saber, a quitação do imóvel.

Vale transcrever o trecho da decisão:

“Ocorre que o caso em questão encontra-se com uma peculiaridade em especial, vale dizer, o imóvel já foi devidamente quitado pelo mutuário, e o próprio CDHU o admitiu em sua contestação. Por conseguinte, a propriedade não pertence mais ao CDHU e sim ao particular, nada obstante ainda conste no cartório de imóveis seu registro em nome da sociedade de economia mista. Nessas condições, sua comercialização é perfeitamente possível, não se podendo mais afirmar tratar-se de bem público com destinação especial e, portanto, sujeito as disposições das leis anteriormente mencionadas.

Por conta disso, estando devidamente documentada a cadeia sucessória, a recusa na outorga da escritura se revela inadmissível, sendo irrelevante que os pagamentos tenham sido efetuados em nome dos mutuários originais.

De rigor, portanto, a reforma de decisão para julgar procedente o pedido, condenando o CDHU a outorgar a escritura definitiva em prol dos requerentes no prazo de 15 dias, a contar do trânsito em julgado desta decisão, após o qual a mesma valerá como título passível de registro perante o Cartório de Imóveis”.

Conclusão

Como dito anteriormente, é possível buscar no judiciário a regularização dos imóveis adquiridos por meio de contrato de gaveta. Contudo, recomenda-se que se evite tal forma de aquisição, tendo em vista o risco de decisão judicial desfavorável.

Janeiro 23, 2018
Regularização de imóveis | Como fazer? (usucapião e adjudicação compulsória)

Advocacia Pinheiro | (11) 2478-0590 | Whatsapp (11) 99999-7566 | pinheiro@advocaciapinheiro.com

Imóveis irregulares

Há milhares de imóveis irregulares no Brasil. Dentre as irregularidades, a mais comum é aquela originada pelo chamado “contrato de gaveta”. Neste caso, uma pessoa transmite o imóvel e o respectivo financiamento a um terceiro.

Há diversos riscos, em relação ao contrato de gaveta. Por vezes, a pessoa que vendeu o imóvel deixa de cumprir com a obrigação assumida e, mesmo após a quitação, se recusa a regularizar a titularidade do imóvel, para que seja transmitida ao comprador – que arcou com o financiamento.

Outro problema é que, em diversos casos, o imóvel é vendido e revendido várias vezes e, após a quitação, pode haver recusa para a outorga de escritura a quem estiver na posse. Isso é muito comum quando o imóvel pertente a COHAB ou ao CDHU.

Seja qual for a irregularidade, é possível que se faça uma análise jurídica dos fatos, a fim de verificar se há a possibilidade de regularização.

O interessado pode levar o caso para o Pode Judiciário, para que, por meio de sentença judicial, a propriedade do imóvel seja regularizada.

O advogado especialista saberá se a solução dar-se-á por meio de usucapião (judicial ou extrajudicial), adjudicação compulsória ou supressão de assinatura.

Riscos

Infelizmente, a maioria dos brasileiros desconhece os riscos que o imóvel irregular gera ao seu possuidor.

Para os efeitos legais, proprietário do imóvel é aquele que consta na matrícula do imóvel (“escritura”). Referido documento é expedido pelo Cartório de Registro de Imóveis (R.I).

Ocorre que, o leigo acredita que um simples contrato de compra e venda, com firma reconhecida, o torna “dono”. Contudo, isso não é verdade. Como dito, “dono” (proprietário), é aquele que consta na matrícula.

Dessa forma, o imóvel pode sofrer penhoras, partilha em razão de divórcio ou partilha e outras diversas questões judiciais, em razão de quem consta como proprietário, mesmo quando há um “outro dono”, em posse do imóvel, com um contrato de compra e venda.

Todos os dias, os tribunais brasileiros julgam casos referentes à imóveis irregulares. Percebe-se que muitos, só passam a entender o risco do imóvel irregular quando sofrem a reintegração de posse.

Conclusão

Em simples palavras, basta que o interessado peça para um profissional de confiança verifique a situação jurídica do imóvel, a fim de estudar a melhor solução para o caso.

tags: contrato de gaveta, contrato de gaveta tem valor, contrato de gaveta cdhu, contrato de gaveta compra e venda, contrato de gaveta veículo, contrato de gaveta tem valor jurídico, contrato de gaveta imóvel, contrato de gaveta cohab, regularização de imóveis, regularização de imóveis sp, regularização de imóveis urbanos, regularização de imóvel sp, regularização de imóvel já construído, regularização de imóvel passo a passo, regularização de imóvel junto a prefeitura de sp, regularização de imóvel na prefeitura

Janeiro 23, 2018
Direitos do Corretor de Imóveis e a Comissão de Corretagem

Direitos do Corretor de Imóveis e a Comissão de Corretagem | Direito Imobiliário

A comissão de corretagem é devida ao corretor de imóveis, desde que este tenha realizado a aproximação das partes, com resultado útil.

Logo, mesmo que o negócio não seja efetivado, de modo definitivo, por desistência ou qualquer outra razão, o corretor deverá ser remunerado.

À título de exemplo, se as partes assinam uma promessa de compra e venda, por meio da aproximação realizada pelo corretor, este deverá receber a respectiva comissão de corretagem, ainda que as partes desistam e o negócio não seja efetivado.

Em diversos casos, as partes resistem pagar a comissão do corretor, alegando que a compra e venda não foi realizada, havendo, apenas, uma promessa (compromisso) de compra e venda. Contudo, o trabalho do corretor é mediar, aproximar e, não, garantir a efetivação definitiva do negócio.

Note-se que, o Código Civil regue:

(…) “a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes” (art. 725).

Quanto ao resultado útil exigido, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que:

(…) “a assinatura da promessa de compra e venda e o pagamento do sinal demonstram que o resultado útil foi alcançado e, por conseguinte, apesar de ter o comprador desistido do negócio posteriormente, é devida a comissão por corretagem”(STJ/Ministra Nancy Andrighi, DJe 18/3/2013).

Segundo o insigne jurista Carlos Roberto Gonçalves:

“A partir, portanto, do momento em que o contrato é aperfeiçoado mediante o acordo de vontades, o corretor faz jus à comissão, ainda que posteriormente venham as partes a se arrepender e desistir do negócio” em sua obra Direito Civil Brasileiro, Contratos e Atos Unilaterais, III vol., 4ª ed., Saraiva, p. 448).

Nesse mesmo sentido, o Tribunal de Justiça de São Paulo vem julgando que a remuneração do corretor de imóveis será devida, ainda que haja distrato posterior:

“O distrato posterior não afeta o direito à corretagem, porque já havia sido realizado o negócio (resultado útil). Deste modo, a corretagem se aperfeiçoou com a conclusão da transação imobiliária, sendo irrelevante posterior distrato”(…) (Relator: Adilson de Araujo: 31ª Câmara de Direito Privado; 27/01/2015).

Tem-se que, o corretor deve, apenas, conseguir o resultado previsto no contrato de mediação. Logo, se o referido contrato promete, apenas, a aproximação das partes, a remuneração será devida ao corretor de imóveis.

Conveniente lembrar que, o corretor deve, sempre, redigir um contrato, com autorização de atuação, prevendo a forma de trabalho e a respectiva comissão.

Sem o referido documento, o corretor estará desprotegido, tanto para defender-se de eventuais ações, quanto para cobrar dos clientes inadimplentes.

Por oportuno, registre-se, ainda, que, a ausência de documento escrito pode acarretar sanção disciplinar ao corretor, conforme previsão do artigo 20, III, da Lei 6.530/1978 (Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI).

Por fim, ressalte-se que, o presente trabalho não abordou a divergência quanto à comissão de corretagem nas relações consumeristas, entre incorporadoras e consumidores, nos casos de imóveis adquiridos na planta.

Adriano Martins Pinheiro é advogado, palestrante e articulista

Contato: https://advocaciapinheiro.com/en | pinheiro@advocaciapinheiro.com

Sites úteis

Site: Creci SP

Janeiro 18, 2018
Nova lei trabalhista autoriza acordo entre patrão e empregado
(11) 2478-0590 | Whatsapp (11) 99999-7566 | pinheiro@advocaciapinheiro.com

A nova legislação trabalhista solucionou aquele velho problema de quando o empregado não queria pedir demissão e o patrão não queria demitir.

O texto buscou utilizar uma linguagem simples, com o objetivo de ser acessível ao público geral.

Agora, é possível que patrão e empregado façam um acordo, para formalizar a rescisão do contrato de trabalho. Assim, não será necessário o trabalhador pedir demissão, bem como não será necessário o patrão demitir o trabalhador.

As vantagens são inquestionáveis e favorecem, tanto o trabalhador (empregado), quanto o patrão (empregador). Vejamos abaixo:
- Ao realizar o acordo, o trabalhador poderá:
a) Sacar 80% do FGTS;

b) Receber metade do aviso prévio (50% do salário);

c) Receber a metade (20%) da multa sobre o saldo do FGTS.

O patrão (empregador) também sai ganhando, uma vez que:

a) pagará a metade 20% da multa sobre o FGTS;

b) pagará a metade do aviso prévio (50% do salário).
- Caso de pedido de demissão por parte do trabalhador (sem o acordo)
Ao pedir demissão, o empregado:

a) deixa de sacar o FGTS;

b) deixa de receber a multa de 40% sobre o saldo do FGTS;

c) deixa de receber o aviso prévio.

Em razão disso, era comum que o empregado “forçasse” uma demissão, correndo o risco de ser demitido por justa causa, em razão de desídia, mau procedimento, etc.
- Caso de demissão por parte do patrão (sem o acordo)
Ao demitir, o empregador:

a) paga 40% de multa sobre o saldo do FGTS ao empregado;

b) paga o aviso prévio.

Como se vê, o acordo, autorizado pela reforma trabalhista, favorecerá, tanto o trabalhador, quanto o patrão.
- A antiga fraude (crime)
Antes da nova legislação, era comum que houvesse um “acordo fraudulento”, em que patrão e empregado simulassem uma demissão, sendo que o empregado realizava o saque do FGTS e devolvia a multa de 40% sobre o FGTS.

O referido “acordo” configura crime, pois é uma fraude contra o Governo Federal, ao fraudar tanto o saque do seguro-desemprego, quanto o saque do FGTS.
- Seguro-desemprego
O empregado não poderá sacar o seguro-desemprego. Isso porque, ao realizar a rescisão contratual, pode-se concluir que o trablhaodr já possui uma outra ocupação em vista ou uma outra fonte de renda.

Como é sabido, o seguro-desemprego de oferecer renda ao trabalhador, surpreendido com a demissão.
- Conclusão
Como se vê, é importante que o maior número de pessoas, seja trabalhador ou patrão, saibam da novidade, uma vez que todos serão beneficiados.

Adriano Martins Pinheiro é advogado em São Paulo/SP, articulista e palestrante.

(11) 2478-0590 | Whatsapp (11) 99999-7566 | pinheiro@advocaciapinheiro.com

Assista o vídeo acerca da Nova Legislação Trabalhista (clique aqui):

Artigo da CLT, criado pela Reforma Trabalhista:

Art. 484-A. O contrato de trabalho poderá ser extinto por acordo entre empregado e empregador, caso em que serão devidas as seguintes verbas trabalhistas:

I – por metade:

a) o aviso prévio, se indenizado; e

b) a indenização sobre o saldo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, prevista no § 1o do art. 18 da Lei no 8.036, de 11 de maio de 1990;

II – na integralidade, as demais verbas trabalhistas.

§ 1º A extinção do contrato prevista no caput deste artigo permite a movimentação da conta vinculada do trabalhador no Fundo de Garantia do Tempo de Serviço na forma do inciso I-A do art. 20 da Lei no 8.036, de 11 de maio de 1990, limitada até 80% (oitenta por cento) do valor dos depósitos.

§ 2º A extinção do contrato por acordo prevista no caput deste artigo não autoriza o ingresso no Programa de Seguro-Desemprego.
Janeiro 18, 2018
Acordo entre patrão e empregado agora é possível, com a reforma trabalhista

Agora é possível fazer um acordo com patrão, de forma legal.

As partes (patrão e empregado) estabelecem um acordo e fazem a rescisão do contrato. Ambos saem ganhando.

Mesmo não sendo demitido (pedindo o acordo de rescisão), o Empregado:

a) Saca / Retira 80% do FGTS;
b) recebe metade do aviso prévio;
c) recebe a metade da multa sobre o FGTS (20%).

Obs.: O empregado não poderá sacar o seguro-desemprego.

O patrão também sai ganhando, pois, como visto:

a) pagará, apenas, a metade da multa sobre o FGTS (se fosse demissão seria de 40%);
b) pagará, apenas, a metade do aviso prévio.

Dessa forma, o empregado não precisa de ficar “forçando” a demissão, correndo o risco de ser demitido por justa causa e o patrão, por sua vez, não precisa de ficar mantendo um trabalhador insatisfeito e frustrado em sua empresa.

Assista o vídeo acerca da Nova Legislação Trabalhista (clique aqui):

———————————————–

Ao ser demitido, o trabalhador recebe: a) saldo de salário; b) aviso prévio; c) férias proporcionais, mais 1/3 e; d) décimo terceiro proporcional. O trabalhador também pode sacar o FGTS depositado, com acréscimo de 40%. Além disso, poderá haver direito ao seguro-desemprego.

Por entender que perderá “seus direitos”, o trabalhador deixa de pedir demissão, esperando que a empresa o demita. Por vezes, o trabalhador até exige ser demitido.

Estranhamente, há trabalhadores que acreditam, inclusive, que é possível obrigar o empresário lhes demitir, por meio de uma ação trabalhista. Em razão disso, recebemos diversos pedidos dessa natureza no escritório.

Portanto, é importante esclarecer que, jamais seria possível obrigar a empresa a demitir um funcionário, para lhe aplicar multas trabalhistas, como o valor de 40% do FGTS e, ainda, o pagamento de aviso prévio.

Qualquer parte descontente com o contrato de trabalho pode rescindi-lo. Assim, o trabalhador pode pedir demissão ou decidir continuar e, da mesma forma, a empresa pode decidir manter o contrato de trabalho ou rescindi-lo.

Se a empresa rescindir o contrato de trabalho (demitir o trabalhador) é obrigada a pagar/depositar a multa de 40% do FGTS. Já, o trabalhador, ao pedir demissão, não recebe qualquer multa. Note-se que há uma clara vantagem ao trabalhador ao rescindir o contrato, pois a multa é aplicada, apenas, ao empregador.

As duas partes (empregado e empregador) estão obrigados a conceder o aviso prévio. Se a empresa demitir deverá comunicar a demissão com 30 dias de antecedência ou deverá pagar o valor atinente ao aviso prévio.

O trabalhador, por sua vez, se não cumprir o aviso poderá ter o valor de um salário descontado de sua rescisão.

Ao contrário do que alguns trabalhadores pensam, o trabalhador que pede demissão não “perde os seus direitos”. Na verdade, o trabalhador recebe: a) saldo de salário; b) férias proporcionais, mais 1/3 e; c) décimo terceiro proporcional.

Como se vê, a única diferença entre ser demitido e pedir demissão é que o trabalhador deixa de receber o aviso prévio e a multa do FGTS (40%). Além disso, deixará de sacar o seguro-desemprego, caso tivesse direito.

Adriano M Pinheiro Advocacia – São Paulo/SP (pinheiro@advocaciapinheiro.com – (11) 2478-0590).

Janeiro 17, 2018
Nova Lei Trabalhista | Nova CLT | Reforma Trabalhista. Considerações

Quais são as principais mudanças ?

O que muda para o trabalhador e para o empresário?

Adriano Martins Pinheiro, advogado,
pós-graduado em direito empresarial,
consultor jurídico trabalhista,
com cursos de extensão em contratos, pela FGV.

CONSIDERAÇÕES GERAIS

Os trabalhadores perderam direitos
Os empresários foram beneficiados

Acordo entre trabalhador e patrão ganhou força

Acordo de rescisão contratual entre patrão e empregado

Agora é permitido que patrão e empregado façam um acordo para rescindir o contrato.

Mesmo não sendo demitido, o funcionário terá direito a:

Sacar 80% do saldo do FGTS;
Receber metade do aviso prévio e;
Receber 20% sobre o saldo do FGTS (metade da multa de 40%).

Jornada de Trabalho

Teletrabalho
(ou home office)

Jornada intermitente
(o trabalhador recebe por hora, sem jornada fixa)

Jornada 12 x 36
(somente por acordo coletivo

Regime de tempo parcial
A jornada poderá ser de 30 horas semanais totais ou 26 horas semanais. Poderão ser acrescidas até seis horas extras.

Hora Extra

O banco de horas poderá ser pactuado por acordo individual.

Se o contrato de trabalho for rescindido sem a respectiva compensação das horas, estas deverão ser pagas como hora extra.

Horas extras acima do limite

A empresa precisa não precisará de justificar ao Ministério do Trabalho, a razão do empregado ter extrapolado o limite de horas extras diárias.

Se a empresa utilizar de má-fé, exigindo que a jornada seja extrapolada, de forma ilícita, o próprio trabalhador poderá fazer denúncia ao Ministério do Trabalho.

Fim do imposto sindical obrigatório

A contribuição – que era obrigatória – passa a ser facultativa.

Em simples palavras, o trabalhador paga sindicato se quiser.

Negociação e lei

As convenções coletivas (acordos feitos entre sindicatos de trabalhadores e empregadores) ganharam mais força com a Reforma Trabalhista.

Em 16 itens o que for negociado e fixado em convenção coletiva prevalecerá sobre a CLT. Por exemplo, redução de intervalo para refeição e descanso (30min).

Há 29 itens que não podem ser alterados por acordos entre patrões e trabalhadores, como, por exemplo, salário mínimo e férias.

Intervalo para refeição de descanso

Agora é possível reduzir o intervalo para refeição e descanso
(mínimo de 30 minutos).

A redução poderá ser recompensada para o final do expediente.
(o trabalhador poderá sair mais cedo)

Trabalho efetivo

Somente será contado como jornada de trabalho o tempo em que o trabalhador, esteve efetivamente, trabalhando.

Assim, se o trabalhador decidir permanecer mais tempo dentro da empresa, por qualquer razão, que não seja trabalhar, não será computado como hora extra.

Horas in itinere

O período de deslocamento deixa de contar como jornada de trabalho.

Fatiamento de férias

Se houver acordo patrão e empregado, o fatiamento das férias poderá ocorrer em até três períodos.

Um dos períodos não poderá ser inferior a 14 dias corridos.

Prêmio no salário

Valores pagos como ajuda de custo, vale-refeição, diárias de viagem, prêmios e abonos não integram a remuneração do empregado, não podendo, portanto, integrar a base de cálculo para incidência de encargo trabalhista e previdenciário.

trabalhista o que mudou
reforma trabalhista o que mudou
nova lei trabalhista
reforma trabalhista demissão
direitos trabalhistas reforma
nova clt
clt reforma trabalhista
direitos trabalhistas nova clt
mudanças na clt
adriano m pinheiro
adriano martins pinheiro
reforma trabalhista demissão
reforma trabalhista horas extras
mudanças nova lei trabalhista

Janeiro 16, 2018
Veículo no pátio | Detran só pode cobrar até 30 dias

Uma nova lei aumentou o prazo para 120 dias.

Processo 1052405-12.2015 | Vara da Fazenda de São Paulo

Adriano Martins Pinheiro é advogado em São Paulo, articulista e palestrante

Janeiro 16, 2018
Certidões negativas indispensáveis à compra e venda de imóvel

Dicas acerca dos cuidados antes de realizar a compra e venda de imóveis.

Em simples palavras, a compra e venda de imóvel (como outras vendas) pode ser anulada, se o vendedor possuía dívidas no momento do negócio.

Isso porque, alguns devedores começam a vender todos os seus bens, inclusive imóveis, para não sofrer a penhora e pagar os credores.

Exemplo prático: O vendedor do imóvel sofre ou sofreu uma ação trabalhista. Ao final da ação, o trabalhador passou a ter direito de receber determinado montante (crédito trabalhista).

Dependendo do valor dessa dívida e do patrimônio do vendedor, o imóvel será utilizado para o respectivo pagamento. Assim, a justiça poderá anular a venda, penhorando o imóvel em favor do trabalhador (credor trabalhista). É dizer, o comprador perdeu o dinheiro que investiu.

O mesmo exemplo vale para o vendedor que tem dívida fiscal contra si ou contra o imóvel. Além disso, não pode haver pendência de partilha sobre o imóvel, decorrente de inventário ou divórcio, por exemplo.

O vendedor pode realizar as mesmas pesquisas em relação ao comprador, como fazem os bancos, antes de conceder empréstimos e financiamentos bancários (crédito imobiliário).

As pesquisas e consultas são realizadas por meio de certidões, que podem ser negativas ou positivas. Como já dito, trata-se de cuidado indispensável.

Curso Online | Cuidados na Compra de Imóveis e Certidões Negativas

Por fim, recomenda-se que o interessado arquive todas as certidões, para que, se necessário, comprove sua boa-fé.

Adriano Martins Pinheiro é advogado em São Paulo, pós-graduando em direito imobiliário e presta assessoria em compra e venda de imóveis

https://advocaciapinheiro.com/en/

Janeiro 15, 2018
Contrato de prestação de serviços (autônomo) e vínculo empregatício

Contrato de prestação de serviços (autônomo) e vínculo empregatício

O advogado que possui vivência em tais casos saberá analisar a relação de trabalho, indicando ao contratante se a prestação de serviços configura, ou não, trabalho autônomo.

Nosso curso online com modelo (clique aqui)

O contrato de prestação de serviços pode ser considerado inválido pela Justiça do Trabalho. Assim, mesmo contratado como autônomo, o trabalhador poder requerer o pagamento de verbas rescisórias.

Em suma, há casos em que, a Justiça do Trabalho desconsidera o contrato entabulado entre trabalhador e o contratante, por considerar que o trabalhador está em circunstância frágil, sentindo-se obrigado a aceitar a forma de contrato autônomo, para poder trabalhar. Estes casos são considerados como fraude à CLT.

Assim, por sentença, declara-se o vínculo empregatício, condenando-se o contratante da prestação de serviços (empregador) ao pagamento das verbas rescisórias, além de outros eventuais direitos, como horas extras, adicionais etc. Exige-se, também, o pagamento atinente ao FGTS e INSS e o registro em carteira.

Conveniente transcrever um trecho da fundamentação do Tribunal Regional do Trabalho – 2ª Região:

“É comum o trabalhador aceitar em firmar contrato como autônomo, embora, na prestação dos serviços, esteja presente a subordinação e demais elementos típicos do contrato de trabalho. E assim o faz, pois, em caso contrário, permanecerá na ociosidade. Trata-se de imposição de algumas empresas com o nítido propósito de fraudar direitos trabalhistas, não cumprindo com os encargos sociais” (Des. Relator DANIEL DE PAULA GUIMARÃES / 00030759220135020072; 16ª Turma).

Segue a transcrição de outro trecho da decisão da mesma decisão:

(…) “o trabalhador autônomo não está sujeito a horários, a ordens e nem permanece sob a fiscalização daquele a quem o seu serviço aproveita. E no caso, havia sujeição a horários e fiscalização permanente”.

Note-se que, em tais casos, procura-se analisar como o trabalhador realizava as atividades. Enfatize-se, pouco importa o tipo de contrato. O autônomo não se subordina ou é fiscalizado como um empregado, justamente por possuir certa autonomia. Em simples palavras, a realidade dos fatos prevalece sobre qualquer documento.

Como saber se o contrato é inválido?

A configuração de vínculo empregatício exige a presença concomitante dos requisitos previstos no artigo 3ª da CLT, quais sejam: a subordinação ao empregador, a onerosidade da relação, a não eventualidade e a pessoalidade da prestação. Merece atenção especial o requisito da subordinação.

O advogado que possui vivência em tais casos saberá analisar a relação de trabalho, indicando ao contratante se a prestação de serviços configura, ou não, trabalho autônomo.

Prestador de Serviços com Pessoa Jurídica (pejotização)

Como defesa, os contratantes costumam alegar que não há vínculo empregatício, uma vez que o trabalhador “foi contratado como pessoa jurídica”. Como já dito, a Justiça do Trabalho não se prende a documentos, e, sim, à forma de trabalho e aos requisitos constantes na CLT.

Por fim, transcreve-se abaixo um julgado do TRT/SP, tratando da chamada de pejotização:

“O sistema jurídico pátrio considera nulo o fenômeno hodiernamente denominado de “pejotização”, neologismo, pelo qual, se define a hipótese em que o empregador, para se furtar ao cumprimento da legislação trabalhista, obriga o trabalhador a constituir pessoa jurídica, dando roupagem de relação inter-empresarial a um típico contrato de trabalho o que exige o reconhecimento do vínculo de emprego. Recurso não provido”. (TRT/SP; 00014342520125020001; Relatora: Ivani Contini Bramanti; DEJT 15/08/2014).

Adriano Martins Pinheiro, advogado, pós-graduado em direito empresarial, articulista e palestrante (texto publicado em 13 de novembro de 2015).

ABAIXO VÍDEO NO YOUTUBE

Janeiro 13, 2018