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  • Usucapião: Análise dos principais requisitos | Propriedade

    Usucapião: Análise dos principais requisitos | Propriedade

    USUCAPIÃO | PROPRIEDADE | REQUISITOS

    A usucapião é um modo de aquisição originária da propriedade que decorre da posse prolongada no tempo. Além disso, é um modo de perda da propriedade, uma vez que, para que alguém a adquira, é necessário que outro a perca.

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    Acerca da usucapião, Sílvio de Salvo Venosa leciona:

    (…) “a posse prolongada da coisa pode conduzir à aquisição da propriedade, se presentes determinados requisitos estabelecidos em lei. Em termos mais concretos, denomina-se usucapião o modo de aquisição da propriedade, mediante a posse suficientemente prolongada, sob determinadas condições” (VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil. Direitos reais, 11ª ed., ed. Saraiva: São Paulo,2011, p. 207).

    Para a configuração da usucapião são necessários os seguintes requisitos: a) coisa hábil; b) posse e; c) decurso do tempo. A posse é fundamental, mas, para gerar a usucapião, deve ser mansa e pacífica, contínua e com animus domini.

    Vídeo explicativo (clique aqui)

    Portanto, a posse deve ser exercida sem qualquer oposição de quem tenha legítimo interesse, sem interrupção e com ânimo de dono.

    De acordo com a legislação brasileira, a usucapião pode ser dividida em:

    a) usucapião extraordinária (art. 1.238, do CC): tem como requisitos a posse ininterrupta de 15 (quinze) anos, exercida de forma mansa e pacífica com ânimo de dono, que poderá ser reduzida para 10 (dez) anos nos casos em que o possuidor estabelecer no imóvel a sua moradia habitual ou nele tiver realizado obras e serviços de caráter produtivo (art. 1238, parágrafo único, do CC);

    b) usucapião ordinária (art. 1.242, do CC): tem como requisitos a posse contínua, exercida de forma mansa e pacífica pelo prazo de 10 (dez) anos, o justo título e a boa-fé, reduzindo esse prazo pela metade no caso de o imóvel “ter sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante em cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico” (art. 1.242, parágrafo único, do CC);

    c) usucapião especial rural (também denominada pro labore art. 1.239, do CC): tem como requisitos a posse como sua por 5 (cinco) anos ininterruptos e sem oposição, de área rural não superior a cinquenta hectares, desde que já não seja possuidor de qualquer outro imóvel, seja este rural ou urbano. Ainda apresenta como requisito o dever de tornar a terra produtiva porseu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia;

    d) usucapião especial urbana (também denominado de pro misero ou pró-moradia art. 1.240, do CC): tem como requisitos a posse sem oposição de área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados por 5 (cinco) anos ininterruptos, utilizando-a como moradia sua ou de sua família, sendo vedada a posse de qualquer outro imóvel;

    f) usucapião familiar (art. 1.240-A, do CC): usucapião da propriedade dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar àquele que exercer, por 2 anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250 metros quadrados, utilizando-o para sua moradia ou de sua família e desde que não sejaproprietário de outro imóvel urbano ou rural.

    Justo título

    Sobre a definição de justo título, conveniente transcrever as lições abaixo:

    “O conceito de justo título leva em consideração a faculdade abstrata de transferir a propriedade, e é nesse sentido que se diz justo qualquer fato jurídico que tenha o poder em tese de efetuar a transmissão, embora na hipótese lhe faltem os requisitos para realizá-la.” (RIBEIRO, Benedito Silvério. Tratado de Usucapião, volume 2, Editora Saraiva, 8ª edição,2012, p.860/861).

    “Tem-se referido que o título justo deve revestir-se das formalidades externas e estar transcrito no registro imobiliário. Mas não nos parece se possa levar ao extremo a exigência, pois que se destina o instituto do usucapião precisamente a consolidar tractu temporis a aquisição fundada em título que apenas em tese era hábil a gerar a aquisição. A conceituação do justo título leva, pois, em consideração a faculdade abstrata de transferir a propriedade, e é neste sentido que se diz justo qualquer fato jurídico que tenha o poder em tese de efetuar a transmissão, embora na hipótese lhe faltem os requisitos para realizá-la” (Instituições de Direito Civil, vol. IV, 14a ed., Ed. Forense, p. 104).

    Registro imobiliário

    A sentença de usucapião é título hábil para o registro imobiliário da propriedade, conforme o quanto disposto no artigo 1.241, parágrafo único, do Código Civil, o qual conferirá publicidade à aquisição imobiliária e inaugurará nova cadeia dominial, possibilitando ao usucapiente dispor do imóvel e ao adquirente registrar seu título derivado, preservando a nova continuidade registrária.

    O jurista Francisco Eduardo Loureiro comenta que, dada à natureza originária da aquisição, o título inaugura nova cadeia dominial, de forma que “a melhor técnica é a da abertura de nova matrícula para o imóvel usucapiendo, marcando sua desvinculação com o registro anterior, encerrando, ou averbando o desfalque parcial na matrícula ou transcrição de origem” (Código Civil Comentado, Doutrina e Jurisprudência, Coordenador Ministro CezarPeluso, Ed. Manole, 2007, p. 1074).

    Em razão disso, a sentença que declara a usucapião deve conter a descrição do imóvel, de acordo com o artigo 176, II, 3 e 4, da Lei n° 6.015/73, para abertura da nova matrícula.

    Adriano Martins Pinheiro, advogado, escritor e palestrante, com escritório sediado em Portugal e filial em São Paulo, Capital.

  • Direitos do Corretor de Imóveis e a Comissão de Corretagem

    Direitos do Corretor de Imóveis e a Comissão de Corretagem

    Direitos do Corretor de Imóveis e a Comissão de Corretagem | Direito Imobiliário

     

    A comissão de corretagem é devida ao corretor de imóveis, desde que este tenha realizado a aproximação das partes, com resultado útil.

    Logo, mesmo que o negócio não seja efetivado, de modo definitivo, por desistência ou qualquer outra razão, o corretor deverá ser remunerado.

    À título de exemplo, se as partes assinam uma promessa de compra e venda, por meio da aproximação realizada pelo corretor, este deverá receber a respectiva comissão de corretagem, ainda que as partes desistam e o negócio não seja efetivado.

    Em diversos casos, as partes resistem pagar a comissão do corretor, alegando que a compra e venda não foi realizada, havendo, apenas, uma promessa (compromisso) de compra e venda. Contudo, o trabalho do corretor é mediar, aproximar e, não, garantir a efetivação definitiva do negócio.

    Note-se que, o Código Civil regue:

    (…) “a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes” (art. 725).

    Quanto ao resultado útil exigido, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que:

    (…) “a assinatura da promessa de compra e venda e o pagamento do sinal demonstram que o resultado útil foi alcançado e, por conseguinte, apesar de ter o comprador desistido do negócio posteriormente, é devida a comissão por corretagem”(STJ/Ministra Nancy Andrighi, DJe 18/3/2013).

    Segundo o insigne jurista Carlos Roberto Gonçalves:

    “A partir, portanto, do momento em que o contrato é aperfeiçoado mediante o acordo de vontades, o corretor faz jus à comissão, ainda que posteriormente venham as partes a se arrepender e desistir do negócio” em sua obra Direito Civil Brasileiro, Contratos e Atos Unilaterais, III vol., 4ª ed., Saraiva, p. 448).

    Nesse mesmo sentido, o Tribunal de Justiça de São Paulo vem julgando que a remuneração do corretor de imóveis será devida, ainda que haja distrato posterior:

    “O distrato posterior não afeta o direito à corretagem, porque já havia sido realizado o negócio (resultado útil). Deste modo, a corretagem se aperfeiçoou com a conclusão da transação imobiliária, sendo irrelevante posterior distrato”(…) (Relator: Adilson de Araujo: 31ª Câmara de Direito Privado; 27/01/2015).

    Tem-se que, o corretor deve, apenas, conseguir o resultado previsto no contrato de mediação. Logo, se o referido contrato promete, apenas, a aproximação das partes, a remuneração será devida ao corretor de imóveis.

    Conveniente lembrar que, o corretor deve, sempre, redigir um contrato, com autorização de atuação, prevendo a forma de trabalho e a respectiva comissão.

    Sem o referido documento, o corretor estará desprotegido, tanto para defender-se de eventuais ações, quanto para cobrar dos clientes inadimplentes.

    Por oportuno, registre-se, ainda, que, a ausência de documento escrito pode acarretar sanção disciplinar ao corretor, conforme previsão do artigo 20, III, da Lei 6.530/1978 (Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI).

    Por fim, ressalte-se que, o presente trabalho não abordou a divergência quanto à comissão de corretagem nas relações consumeristas, entre incorporadoras e consumidores, nos casos de imóveis adquiridos na planta.

    Adriano Martins Pinheiro é advogado, palestrante e articulista

    Contato: https://advocaciapinheiro.com | pinheiro@advocaciapinheiro.com

    Sites úteis

    Site: Creci SP

  • Você é ‘dono’ do seu imóvel?

    Você é ‘dono’ do seu imóvel?

    A importância da regularização de imóveis (compra e venda)

    Regularização da compra e venda

    Um ditado muito conhecido no meio jurídica afirma que: “quem não registra não é dono”. Isso mesmo, o comprador deve registrar a compra do imóvel em cartório. Caso contrário, não é dono, conforme a lei.

    Em razão disso, inúmeros imóveis estão irregulares e geram diversos processos judiciais, envolvendo, inclusive, reintegração de posse, fazendo com que compradores percam o que pagaram e sejam despejados do imóvel.

    A formalização (regularização) do contrato de gaveta

    As partes entram em contato com o cartório de notas de sua preferência. É necessário que alguns documentos sejam entregues, para, a partir daí, o cartório dar andamento ao processo e os impostos serem recolhidos corretamente.

    O meu contrato de gaveta vale alguma coisa?

    Não. Muitas pessoas acham que são proprietárias com o “contrato de gaveta”, na realidade a pessoa se torna proprietária com o cumprimento do registro, pelo qual se transfere a propriedade para o atual dono.

    Quanto tempo demora?

    Praticamente imediato, pois, ao receber o instrumento particular elaborado pelo advogado, o cartório formalizara a compra e venda, sendo agendada uma data para que as partes compareçam e assinem.

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    Quais são os documentos necessários?

    Cópias dos documentos pessoais (RG, CPF. Certidão de nascimento ou casamento, tanto do vendedor como do comprador sendo pessoa física e se pessoa jurídica, contrato social e eleição dos representantes);

    Certidão da matrícula;

    Certidão Negativa de Tributos Imobiliários;

    Instrumento Particular.

    Autores: Fernando da Silveira Nantes Neto, escrevente no 2º Tabelião de Notas da Capital de São Paulo e bacharel em direito e Adriano Martins Pinheiro, advogado, pós-graduando em direito imobiliário, palestrante e articulista

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  • Contrato de Gaveta e suas consequências jurídicas

    Contrato de Gaveta e suas consequências jurídicas

    O contrato de gaveta oferece riscos, mas é valido entre os contratantes.

    Segundo notícia veiculada no site do Superior Tribunal de Justiça, o “contrato de gaveta” é causa de milhares de processos nos tribunais , haja vista que 30% dos mutuários brasileiros são usuários dessa modalidade deste tipo de instrumento” (Coordenadoria de Editoria e Imprensa, em 26/05/2013).

    Para exemplificar o que significa o contrato de gaveta, basta supor que uma pessoa financiou um imóvel junto a uma determinada instituição financeira e, posteriormente, vende o bem financiado a um terceiro, que se compromete a quitar o contrato. Contudo, o negócio é realizado sem o conhecimento e aprovação da instituição financeira. O fato de vender um bem que está “alienado” (pertence à financeira enquanto não for quitado), configura o contrato de gaveta.

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    Em alguns casos, os tribunais tem reconhecido a validade do contrato de gaveta entre os contratantes.

    Recentemente, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal deferiu adjudicação compulsória a um promitente comprador, que provou ter quitado o financiamento. Segundo o TJDF, não houve nada nos autos que demonstrasse eventual vício de consentimento que pudesse levar à anulação do negócio (TJDF; Rec 2008.01.1.048058-4; Relª Desª Ana Cantarino; DJDFTE 10/01/2013).

    Saliente-se que, tal modalidade de negociação pode gerar diversos transtornos entre os contratantes.

    À título de exemplo, o comprador pode ter prejuízos, como: a) o imóvel é penhorado em razão de dívida do vendedor; b) o vendedor falece e o imóvel é inventariado e destinado aos herdeiros e; c) o vendedor negocia o mesmo imóvel com outras pessoas.

    Quanto aos riscos ao vendedor, cite-se, como exemplo: a) o comprador torna-se inadimplente quanto à taxa condominial ou IPTU. Assim, considerando que o imóvel ainda está em nome do vendedor, este poderá sofrer cobranças e execuções judiciais. Além disso, o comprador poderá recusar-se a entregar o imóvel, bem como a pagar as prestações.

    O contrato de gaveta não tem validade perante a instituição financeira, uma vez que esta não autorizou a negociação. Contudo, o STJ entende que, havendo o pagamento de todas as prestações previstas no contrato, não é possível anular a transferência, haja vista que, com a quitação, não há prejuízo ao Sistema Financeiro de Habitação – SFH.

    Outrossim, há o entendimento de que, o comprador pode pagar as prestações atrasadas do financiamento habitacional, evitando-se que o imóvel seja leiloado.

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    Por outro lado, a jurisprudência do STJ firmou o entendimento de que “não é possível a transferência do seguro habitacional nos “contratos de gaveta”, pois nas prestações de mútuo é embutido valor referente ao seguro de vida, no qual são levadas em consideração questões pessoais do segurado, tais como idade e comprometimento da renda mensal” (Coordenadoria de Editoria e Imprensa, em 26/05/2013).

    Por fim, a Lei 10.150 possibilitou a regularização das transferências realizadas até 25 de outubro de 1996, mesmo sem a anuência da instituição financeira, desde que obedecidos os requisitos estabelecidos.

    Adriano Martins Pinheiro é advogado, pós-graduando em direito imobiliário e direito empresarial, articulista e palestrante

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