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Usucapião: Análise dos principais requisitos | Propriedade
Usucapião: Análise dos principais requisitos | Propriedade
USUCAPIÃO | PROPRIEDADE | REQUISITOS
A usucapião é um modo de aquisição originária da propriedade que decorre da posse prolongada no tempo. Além disso, é um modo de perda da propriedade, uma vez que, para que alguém a adquira, é necessário que outro a perca.
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Acerca da usucapião, Sílvio de Salvo Venosa leciona:
(…) “a posse prolongada da coisa pode conduzir à aquisição da propriedade, se presentes determinados requisitos estabelecidos em lei. Em termos mais concretos, denomina-se usucapião o modo de aquisição da propriedade, mediante a posse suficientemente prolongada, sob determinadas condições” (VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil. Direitos reais, 11ª ed., ed. Saraiva: São Paulo,2011, p. 207).
Para a configuração da usucapião são necessários os seguintes requisitos: a) coisa hábil; b) posse e; c) decurso do tempo. A posse é fundamental, mas, para gerar a usucapião, deve ser mansa e pacífica, contínua e com animus domini.
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Portanto, a posse deve ser exercida sem qualquer oposição de quem tenha legítimo interesse, sem interrupção e com ânimo de dono.
De acordo com a legislação brasileira, a usucapião pode ser dividida em:
a) usucapião extraordinária (art. 1.238, do CC): tem como requisitos a posse ininterrupta de 15 (quinze) anos, exercida de forma mansa e pacífica com ânimo de dono, que poderá ser reduzida para 10 (dez) anos nos casos em que o possuidor estabelecer no imóvel a sua moradia habitual ou nele tiver realizado obras e serviços de caráter produtivo (art. 1238, parágrafo único, do CC);
b) usucapião ordinária (art. 1.242, do CC): tem como requisitos a posse contínua, exercida de forma mansa e pacífica pelo prazo de 10 (dez) anos, o justo título e a boa-fé, reduzindo esse prazo pela metade no caso de o imóvel “ter sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante em cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico” (art. 1.242, parágrafo único, do CC);
c) usucapião especial rural (também denominada pro labore art. 1.239, do CC): tem como requisitos a posse como sua por 5 (cinco) anos ininterruptos e sem oposição, de área rural não superior a cinquenta hectares, desde que já não seja possuidor de qualquer outro imóvel, seja este rural ou urbano. Ainda apresenta como requisito o dever de tornar a terra produtiva porseu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia;
d) usucapião especial urbana (também denominado de pro misero ou pró-moradia art. 1.240, do CC): tem como requisitos a posse sem oposição de área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados por 5 (cinco) anos ininterruptos, utilizando-a como moradia sua ou de sua família, sendo vedada a posse de qualquer outro imóvel;
f) usucapião familiar (art. 1.240-A, do CC): usucapião da propriedade dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar àquele que exercer, por 2 anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250 metros quadrados, utilizando-o para sua moradia ou de sua família e desde que não sejaproprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Justo título
Sobre a definição de justo título, conveniente transcrever as lições abaixo:
“O conceito de justo título leva em consideração a faculdade abstrata de transferir a propriedade, e é nesse sentido que se diz justo qualquer fato jurídico que tenha o poder em tese de efetuar a transmissão, embora na hipótese lhe faltem os requisitos para realizá-la.” (RIBEIRO, Benedito Silvério. Tratado de Usucapião, volume 2, Editora Saraiva, 8ª edição,2012, p.860/861).
“Tem-se referido que o título justo deve revestir-se das formalidades externas e estar transcrito no registro imobiliário. Mas não nos parece se possa levar ao extremo a exigência, pois que se destina o instituto do usucapião precisamente a consolidar tractu temporis a aquisição fundada em título que apenas em tese era hábil a gerar a aquisição. A conceituação do justo título leva, pois, em consideração a faculdade abstrata de transferir a propriedade, e é neste sentido que se diz justo qualquer fato jurídico que tenha o poder em tese de efetuar a transmissão, embora na hipótese lhe faltem os requisitos para realizá-la” (Instituições de Direito Civil, vol. IV, 14a ed., Ed. Forense, p. 104).
Registro imobiliário
A sentença de usucapião é título hábil para o registro imobiliário da propriedade, conforme o quanto disposto no artigo 1.241, parágrafo único, do Código Civil, o qual conferirá publicidade à aquisição imobiliária e inaugurará nova cadeia dominial, possibilitando ao usucapiente dispor do imóvel e ao adquirente registrar seu título derivado, preservando a nova continuidade registrária.
O jurista Francisco Eduardo Loureiro comenta que, dada à natureza originária da aquisição, o título inaugura nova cadeia dominial, de forma que “a melhor técnica é a da abertura de nova matrícula para o imóvel usucapiendo, marcando sua desvinculação com o registro anterior, encerrando, ou averbando o desfalque parcial na matrícula ou transcrição de origem” (Código Civil Comentado, Doutrina e Jurisprudência, Coordenador Ministro CezarPeluso, Ed. Manole, 2007, p. 1074).
Em razão disso, a sentença que declara a usucapião deve conter a descrição do imóvel, de acordo com o artigo 176, II, 3 e 4, da Lei n° 6.015/73, para abertura da nova matrícula.